新建文本文档

播放 185次      发布日期：2018-11-05       来源：未知

---

　　自去年以来，滨州市房价涨幅较大，二手房市场也空前火爆，这也导致在二手房买卖中，出现了某一方违约，合同无法履行的情况。在此总结以下应对：

　　卖家反悔怎么办?

　　如果在签订定金协议之后，卖家想反悔了!那么反悔的后果：双倍返还定金。买家刚刚交付了定金，但还未签订正式的买卖合同，此情况下法律关系较为清晰，相当于预购房合同，合同标的为标的房屋的购买权。卖方若发生违约行为，不愿卖房，买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿。

　　如果在买卖双方签订房屋买卖合同之后，房价飙升，卖方反悔要承担什么法律责任?

　　首先，买方可以诉至法院，可能判决强制过户给买方。

　　当买方满足以下条件时，可向法院主张强制过户：①签订的买卖合同有效;②买方具有购房资质;③卖方构成根本违约，即卖方明确表示反悔不卖的证据材料及逾期履行合同约定的义务超过十五日的证据材料;④交易房屋未被限制，如查封等。但是，法院是否会判决强制过户，需要根据具体的案情来定，并且如果法院支持买方诉讼，买方还可以要求卖方支付违约金。

　　这里想要注意的是：①继续履行必须建立在能够并应该实际履行的基础上。如果此时卖方已经将房屋另行出售给了第三人(善意)且已经完成过户的情况下，售房人已经无法实际交付房屋了，在此情况下，买方就只能要求售房人赔偿违约金及其他损失了。②法院只可能判决强制过户，但是并不能由法院判决或裁定户口迁出。

　　其次，买方有权解除合同，并要求卖方承担根本违约责任。在具体的诉讼中，法官会根据以下(但不限于)因素来综合判断违约金的具体数额：①守约方的实际损失(核心);②违约方的恶意性程度;③合同履行的程度;此外，购房人也可同时要求售房人按照合同约定承担其已向居间方支付的代理费用。

　　最后，或主张双倍返还定金。若法院判决的违约金数额低于守约方的实际损失(若房屋价格上涨部分已经超过房屋总价款的20%，那么超过部分的金额也是购房人的实际损失)，那么守约方还可向违约方主张赔偿其损失;否则，违约责任和赔偿损失是不能同时适用的;但违约责任和定金罚则只能二选其一，不可同时适用。

　　此外，至于买方选择何种方式保护自己的权益，买受人可根据自己的实际情况和需求而定，出售人作为违约方是无权选择解约的，选择权在于买方!

　　如果在买方交完房款之后，卖方反悔怎么办? 卖家拒绝或怠于履行合同，而买家坚持要求继续履行的，如经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般会判决双方继续履行合同。现实困难的情形一般有：涉案房屋因为其他案件而被法院查封，涉案房屋上有抵押等其他权利等。

　　若卖方违约，无论买方要求继续履行合同还是主张违约责任，进入诉讼阶段的胜率都是很大的。

　　买家反悔怎么办?

　　遇到最常见的情况可能是：买方因购房资格有问题，或者资金出现问题，不能买房了。如果双方还没有签署有关合同，买方不用担责。但是如果已经签署合同，那么卖方就可以追究买方的违约责任。买方违约，卖方需做以下两件事：

　　首先，双方协商，明确违约责任并索赔。《定金协议》《房屋买卖合同》中的约定：如果买方违约，卖方可以不退还定金。

　　其次，签署《解约协议》。如果买卖双方合同终止，那么卖方在再次出售之前，要签署《解约协议》，否则卖方要承担违约责任。

　　如果因为买方因购房资格有问题，不能买房了怎么办?卖方可以根据合同约定索取赔偿、签署《解约协议》，并且要要求买方需配合注销网签。如果不注销，再出售将不能通过房屋核验，若买方不配合撤销网签，卖方只能到法院起诉。如果缴完税买方反悔，不买房了怎么办?缴完税后，买方不想买要终止合同的，除上述步骤之外，需要办理退税。办理退税前首先需要买卖双方协商，之后签署《房屋终止交易合同》(退税需要，如在缴完税之前终止合同，不需提供)、填写书面退税申请材料、准备齐全退税所需资料。

　　在房屋交易过程中，如果买方反悔涉及违约，除了追究其违约责任之外，卖方千万不要忘了注销网签、签署解约协议。








上一篇：在二手房买卖中，遇到卖家或买家反悔如何处理
下一篇：为避税费签下房产“阴阳合同”，有效还是无效