借名买房纠纷如何处理？两限房买卖以当地政策为准

播放 105次      发布日期：2017-05-24       来源：未知

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　　不少购房者为了规避政策，降低购房成本，采用借名买房的方式。随着房价上涨，借名买房方式存在风险，导致借名买房引发纠纷时常发生。如果发生这些纠纷，该如何解决呢?说房网小编盘点了“借名买房”会遇到的情形，供大家参考。

　　借名买房纠纷怎么处理?

　　1、借名购买经济适用房或两限房等政策性房屋发生纠纷的，如何处理?

　　所谓经济适用房或两限房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，经济适用房的购买与特定的身份及家庭收入条件紧密相连，其申请、分配及交易有着严格的政策限制。经济适用房或两限房一般也只能自住，不能出租或出借以及从事居住以外的活动。因此对于经济适用房的买卖，应当以各地的政策与规定为主要裁判依据。以北京为例，北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十六条规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”

　　上述指向的政策性保障住房一般不包括上市交易不存在限制的“按经济适用住房管理”的房屋。

　　2、借名购买商品房发生纠纷的，如何处理?

　　关于借名购买商品房的情形，实践中，借名人往往要求确认房屋归其所有，或者要求被借名人为其办理房屋过户手续。对此，我们认为，对于借名关系的成立的举证责任应由借名人负担，其应当举证证明其与出名人之间存在借名登记的约定，此种举证责任应当严格审查，除非提供书面协议或对方当事人自认，否则不能轻易采信，而应当认定借名关系不成立。同时，需要指出，借名人直接要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其应当提起合同之诉，调整诉讼请求要求出名人为其办理房屋过户手续。

　　有些地方法院对此问题作出了明确的规定。比如，北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条第一款规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”另外，该指导意见第十五条第二款规定：“当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记办理房屋所有权转移登记的，不予支持，其向登记人另外主张处置债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”

　　3、冒名签订的房屋买卖合同的效力如何认定?

　　出卖人冒用房屋所有权人名义擅自转让房屋，可以参照《合同法》第四十八条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没有约束力。但买受人有证据证明构成表见代理的除外。

　　法院经审查认为案件有经济犯罪嫌疑的，可以依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条关于“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关的规定处理。

　　4、被借名的登记人擅自转让登记在其名下的房屋的，借名人是否有权要求确认合同无效?

　　房屋为不动产，房屋登记具有公示公信效力，故买受人有理由相信登记的权利人即为实际权利人。因此，登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，法院一般不予支持。借名人可以向被借名登记人主张赔偿责任。但借名人能够证明买受人知道或者应当知道房屋存在借名登记的除外。买受人、借名人均要求继续履行合同的，可以参照“一方二卖”的相关原则予以处理。








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