没有房产证，房屋买卖合同还有效吗

播放 80次      发布日期：2018-06-15       来源：未知

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　　买房，对于每个人来说都是一件举足轻重的事情。在选房的时候，购房者大都把精力集中在房屋的价格、地理位置、周边环境、房屋质量、户型、物业管理等问题上，而对于房产证，人们认为这是最不会出问题的一项，因为交易房屋的大前提就是要具备房产证，怎么可能没有呢?

　　但是，事情的发展往往出乎意料，一起来看看下面这个案例：

　　于先生与房主张先生签订了一份房屋买卖合同，房屋成交价为180万元，并约定在一个期限内将银行贷款所需证件资料准备齐全，办理该房产的贷款审批手续。在审批合格后的10个工作日内，二人再办理房产的过户手续。

　　谁知，到了约定办理贷款的时限，房主张先生却无法提供房屋的所有权证，导致购房者于先生无法办理贷款。于是，于先生向法院提起诉讼，要求解除其房屋买卖合同，并要求张先生返还定金5万元、支付违约金10万元、赔偿期间服务费4万元。

　　而张先生认为，因为房屋尚未取得所有权证，根据我国法律规定，未领取房产证书的房屋不得转让，所以他与于先生签订的合同应属无效，他不应该支付违约金等赔款。

　　于先生和张先生签订的房屋买卖合同究竟有效吗?

　　法律规定

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：

　　(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;

　　(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

　　(三)依法收回土地使用权的;

　　(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

　　(五)权属有争议的;

　　(六)未依法登记领取权属证书的;

　　(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

　　(三)以合法形式掩盖非法目的;

　　(四)损害社会公共利益;

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　案例中，虽然，张先生的房屋因未依法登记领取权属证书不得转让，并且根据我国《合同法》规定，合同中有违反法律、行政法规的强制性规定属无效合同。

　　但是，强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。

　　根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，只有违反效力性强制性规定的，合同才属无效。而我国《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定——未依法登记领取权属证书的不得转让，在性质上应属于管理型强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

　　所以，张先生和于先生签订的房屋买卖合同应属有效。

　　法院怎么判?

　　经法院审理认为，房屋买卖合同不会因卖房人尚未取得房屋产权证而无效，但因张先生未取得所有权证导致于先生无法办理银行贷款，其行为已构成违约。最终，法院判决解除二人的房屋买卖合同，并且张先生返还定金5万元、支付违约金4万元、赔偿居间服务费3.3万元。

　　通过今天的案例，靳双权律师在这里为大家提个醒:

　　在买房签署房屋买卖合同前，一定要仔细核查房屋的权属情况，尤其是要求出卖人出示房屋产权证书原件并仔细核查。

　　并且，为了维护大家的合法权益，没有房产证的房子不要购买。既不能办理贷款，还要一下拿出不少积蓄，到时候出现于先生这样的情况，就得不偿失了。








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