浅析农村房屋买卖合同效力问题

播放 153次      发布日期：2018-06-11       来源：未知

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　　一.农村房屋买卖合同效力认定原则

　　在农村房屋买卖中，对于本集体经济组织成员购买，只要合同内容不违反国家强制性法律规定，不违背公序良俗就应有效。对于非本集体经济组织成员购买农村房屋签定农村房屋买卖合同，应当以合同无效为原则，合同有效为例外。

　　二.非本集体经济成员购买农村房屋签定农村房屋买卖合同，应认定合同无效的相关规定：

　　1.国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

　　2.国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

　　3.2004年10月21日，国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》中再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

　　4.北京市高级人民法院于2004年12月15日【京高法发[2004]391号】印发的《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》和2006年10月印发的《北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》中均坚持遵守国家相应政策规定的原则。

　　三. 对于非本集体经济成员购买农村房屋签定农村房屋买卖合同有效的情况，客观说，各地司法实践中处理尺度并不完全一致，以北京为例，如果存在下述情况，一般可以认定农村房屋买卖合同有效：

　　(1)出卖人江南宅基地上所建房屋卖与城市居民之前，该房屋所占宅基地性质已经发生转变(由集体所有转变为国有)，合同有效;

　　(2)买卖合同签定后，如果已经有批准权的机关批准，买受方取得合法权属证书的，合同有效;

　　(3)城市居民购房后，已将户口迁入房屋所在地，并取得当地集体经济组织成员资格(如转为本村农民身份的或获得“荣誉村民”身份)，合同有效;

　　(4)虽然农村房屋购买方签字人是居民，但其配偶或者父母、子女为购买房屋所在地的集体经济组织成员，且在购买时系家庭成员共同出资，共同居住，村集体经济组织同意其买卖合同内容，可以认定为家庭共同购房，合同有效;

　　(5)1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，合同有效;

　　(6)对同一农村房屋多次转让效力的判断，可以依据最后一手买受人的身份情况结合前述处理原则进行判断。农村房屋连环买卖，如最后一手买受人为同村集体经济组织成员，卖房人以中间人买房人为城镇居民身份主张连环买卖各个合同无效，法院不予支持;

　　(7)非本村农民身份，但基于离婚、分家析产、继承等取








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