借名买房需关注房产性质、警惕市场风险

播放 93次      发布日期：2018-05-30       来源：未知

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　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　孔某珍、孔某元诉称：1989年初，胡某念与我二人协商，将胡某念承租的位于北京市X区公有房屋两间转由我二人承租及使用。1989年6月，X县房管局通知居住于此的我二人，可购买该房屋的产权，因胡某念无钱购买，于是我二人与胡某念商量，由我二人出资购买该房屋。1989年7月29日，我二人以胡某念的名义与X县房管局签订了房屋买卖协议书，并出资1200元购得该房屋产权。该房屋一直由我二人占有及使用，1999年，我二人对该房屋进行了翻建及装修，并在周边又新建房屋4间。但至今该房屋仍未过户到我二人名下。诉讼请求：判决房屋及剩余拆迁款59146.6元归我二人所有。

　　二、被告辩称

　　胡某念辩称：我不同意孔某珍、孔某元的诉讼请求。孔某珍、孔某元所述诉争房屋由其出资，并为房屋的实际购买人与事实不符，我是基于亲情将房屋借给孔某珍居住。本案所涉被拆迁房屋归我所有。拆迁所涉及的拆迁利益均在我名下。拆迁利益目前只存在我签署的协议书，合法有效，都应归我所有。

　　三、审理查明

　　孔某珍与孔某元系姐弟，胡某念之妻孟梁惠系孔某珍、孔某元之姑。上世纪80年代，胡某念承租公房2间，孔某珍自述其于1987年至1992年在诉争房屋内居住，搬至X村租房后，该房屋即向外出租。

　　根据北京市X县房产管理处所载内容，1989年7月，就诉争房产买受人交纳旧房款1300元，款项交付凭证由孔某珍保管。胡某念提出款项系自己交给孔某元，由孔某元交纳。

　　1989年7月29日，就原诉争房产买受人与房管部门达成了买卖协议书，载明：房屋2间，面积33.8平方米，土地使用面积75.9平方米，房屋作价1300元，产权移交日期为1989年7月1日，孔某元作为经办人代胡某念在协议上签字。

　　2009年，因镇区改造，上述房屋被拆迁，经评估，拆迁货币补偿款为182352元。胡某念作为被拆迁人与北京X公司签订拆迁补偿协议，补偿其拆迁补助、奖励及其他费用共计52823元。胡某念购买回迁安置房1套，安置房购房款199228元。

　　上述房屋未曾办理房屋所有权证书。孔某珍称安置房屋已经于2011年4月7日卖给案外人。就该房屋买卖合同的效力，胡某念明确表示不予认可。双方当事人均表示不申请对诉争房产进行评估。

　　四、法院判决

　　北京市大兴区人民法院于2016年X月判决如下：驳回孔某珍、孔某元的诉讼请求。

　　五、房地产律师点评

　　(一)如何认定借名买房?

　　孔某珍、孔某元和胡某念虽未签订借名购房协议，但根据公房使用证、房屋买卖协议书、缴租收据等载明诉争原房产户主、买受人为胡某念，而上述证件、协议、收据等均由孔某珍、孔某元保管，房屋买卖协议系孔某元经办且代胡某念签名，孔某珍实际对房屋占有、使用、收益超过20年，并对诉争原房屋进行重大修缮及建设，而胡某念对此在拆迁之前从未提出过异议等事实，可以印证孔某珍、孔某元借用胡某念名义购买诉争房产的事实。

　　本案诉争房产原为X县房管部门管理，房屋买卖协议书签订的房屋出售方为房管部门，该房产性质根据规定应属直管公房。根据《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》，公房承租者不得擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用。

　　(二)该借名行为是否有效?

　　孔某珍、孔某元明知出卖房屋之性质，无资格购买，但却违反政策、法规规定，借名购买公房，不符合上述指导意见以及公房管理的政策规定，借名买房的行为应属无效。至拆迁时诉争房产登记的产权人仍为胡某念，故孔某珍、孔某元要求确认基于诉争房产的拆迁利益，证据不足。鉴于孔某珍、孔某元对拆迁之前原有房产的出资、投入、改扩建等贡献及其为承租房屋实际购房人的情况，应当通过评估确定诉争房产的市场价值后对孔某珍、孔某元予以补偿。








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