“借名”购买经济适用房协议的效力问题
播放 92次 发布日期：2018-05-30 来源：未知
【案情】
2006年11月27日，崔x经案外人介绍，与持有定向购买经济适用房证明但无购房意向的白x连签订协议书，约定崔x支付白x连5000元补偿款，借用白x连名义购买经济适用房，购房全部出资由崔x支付，房屋归崔x所有，待具备办理过户条件时，白x连配合将房屋所有权过户至崔x名下。当日，崔x将5000元补偿款交付白x连。2006年12月6日，崔x与白x连又签订了一份关于购房贷款的补充协议，约定崔x借用白x连名义办理购房贷款，由崔x负责偿还，白x连不负任何还款责任。若崔x不按时还贷导致白x连承担法律责任，则所购经济适用房归白x连所有。2006年12月7日，白x连与其女儿隋x作为买受人与开发商签订经济适用房买卖合同，购买天津市河北区敬贤里小区4号楼4门201号经济适用房一套(讼争房)，崔x交纳了该房屋首付款及税费。2007年1月11日，隋x作为借款人，天津银行振北支行作为贷款人、天津担保公司作为保证人，三方签订个人房产担保借款合同，由天津银行振北支行向隋x发放个人住房贷款80000元(直接划入开发商账户)，保证人提供连带责任保证。同日，白x连、隋x作为抵押人，天津担保公司作为抵押权人，双方签订抵押合同，白x连、隋x将讼争房抵押给天津担保公司作为该公司提供保证的反担保。此后崔x按月偿还贷款至2013年5月，其间曾有9次逾期还款记录。2013年6月，因对房屋归属问题发生争执，隋x将崔x持有的用于偿还银行贷款的存折(以隋x名义开户)挂失，自2013年6月起由隋x实际偿还贷款至今。另，讼争房自交付后由崔x实际占有使用。2009年4月28日，讼争房核发产权证书，登记产权人为白x连、隋x，他项权利人为天津担保公司。
崔x向天津市河北区人民法院起诉，请求：1.确认天津市河北区曙光路敬贤里小区4号楼4门201号房屋归崔x所有;2.判令白x连、隋x配合崔x办理房屋贷款清偿手续及房屋所有权更名手续。
白x连、隋x辩称，不同意崔x的诉讼请求。理由：1.讼争房是经济适用房，崔x不具有购买经济适用房资格，崔x与白x连所签协议违反经济适用房管理政策，应属无效协议。2.崔x没有按期还款，多次逾期，影响了隋x的征信记录。即使崔x与白x连所签协议有效，按照2006年12月6日补充协议的约定，讼争房的所有权也应归白x连、隋x所有。3.讼争房仍存在抵押权，崔x的诉讼请求影响了抵押权人利益。
【判决】
天津市河北区人民法院原审认为：经济适用住房属于政府保障性住房，需要一定的购置资格，原、被告明确知晓原告并无购置资格，仍签订协议书，将被告白家连的购置资格非法让与原告，利用被告隋婷名义办理贷款手续，违反了经济适用住房相关政策，扰乱了正常的市场交易秩序。现讼争房仍存在他项权，原告的主张势必影响他项权人的利益，故对原告的全部主张不予支持。
原审遂判决：驳回原告崔立的全部诉讼请求。
原审宣判后，在法定上诉期内，双方当事人均未提起上诉，原审判决发生法律效力。后在法定申请再审期限内，崔立向河北区人民法院申请再审。河北区人民法院经审查，认为原审判决适用法律确有错误，裁定对该案进行再审。
再审过程中，天津市河北区人民法院依法追加天津银行振北支行、天津担保公司作为第三人参加诉讼。第三人天津银行振北支行称，在保证该行贷款能够收回的前提下，服从法院判决。第三人天津担保公司称，只有清偿所有剩余贷款后，公司才同意撤销抵押权。
【分析】
借名购买经济适用房协议的效力问题
现实生活中，因种种原因，借用他人名义购买房屋的情况并不罕见。其基本运作模式是：实际出资人与名义购房人签订协议，约定由实际出资人支付全部购房款项，以名义购房人的名义与卖方签订房屋买卖合同(名义购房人需亲自出面办理签订合同的有关手续)，将房屋先落户至名义购房人名下，同时约定房屋所有权归实际出资人所有，待具备过户条件时，名义购房人需配合办理房屋所有权转移登记，将房屋过户至实际出资人名下。
一般的借名购房协议如果不具有法定合同无效事由，则基于意思自治原则，其效力应予认可。本案原告借用被告名义购买的是经济适用房，因原告本身不具有经济适用房购买资格，于是双方的协议是否有效成为争议焦点。本案原审与再审两种不同的裁判结果分别代表了实务中两种不同的观点。笔者同意再审裁判意见，也即借名购买经济适用房协议原则上在当事人之间具有约束力，在房屋具备上市交易条件后，名义购房人应配合实际出资人办理房屋过户手续。由于在再审裁判理由中就该问题已作了较详细的阐述，故在此不再重复论证。
要特别注意的是，民事活动是否损害国家或社会公共利益，应该结合案件实际情况作个别的、具体的判断。本案认定借名购买经济适用房协议有效，一个很重要的因素是因为原告借名购买经济适用房是用于自住(原告除讼争房别无其他住房)，而非用于投资或投机，因此本案的情形与国家经济适用房政策的规范目的(居者有其屋)不存在明显背离。相反，如果是炒房客借用他人名义购买甚至囤积经济适用房的，则出于维护公共利益的考量，应认定借名购房协议无效。
从社会效果看，如果本案认定借名购买经济适用房协议无效，则名义购房人反而可能会基于所有权要求实际出资人返还房屋(实践中出现过这样的判决)，这一结果明显有违一般社会公众朴素的公平观念，令人难以接受。
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