因第三人犯罪行为导致的违约，是否需要赔偿
播放 76次 发布日期：2018-05-27 来源：未知
案情简介：2011年3月底，顾某某(乙方)与吴某某(甲方)就某房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为76万元人民币(以下币种均为人民币)。乙方于2011年3月16日支付甲方定金2万元，于签订买卖合同当日支付房款20.8万元，于2011年5月31日前支付房款51.2万元，物业业交割完毕当日，支付剩余房款2万元。合同还约定了乙方未按合同付款协议约定期限付款时的违约责任。合同附件六载明，居间介绍的房地产经纪公司(一审第三人)的经办人为施某某。
买卖合同签订当日，双方还签订了《协议书)一份，约定买卖该房地产的甲方实际到手价格为138万元。差额部分62万元为装修补偿款及搬迁补偿款，于签订买卖合同当日由乙方直接支付甲方。
合同签订后，顾某某直接接向出售方吴某某支付房款为42万元(含定金2万元)，向中介，经办人施某某支付了96万元房款要求其转付吴某某，施某某收到上述款项后，将其中的50万元转交给出售方，剩余46万元房款未转交。
2011年6月，施某某离开了居间方，但仍以居间方经办人的名义与买卖双方进行联系，并收取、转付上述房款。
2011年7月，出售方吴某某以顾某某迟延付款为由向中介经办人施某某提出要求解除买卖合同。施某某向吴某某出具了顾某某与居间方签署的《违约协议》，该协议约定，乙方顾某某延付购房款违约，根据合同第九条承担违约责任。施某某伪造了《违约协议》上顾某某的签字。吴某某收到该协议后表示赞同，并与居间方签订《违约协议》，确认已收到的房款为92万元，但乙方顾某某延付房屋尾款46万元，违反买卖协议约定，应按合同约定向出售方支付按逾期未付款违约金结算后，实际退还房款为62万元。协议签订后，吴某某分别于2011年7月11日、7月24日、8月22日向施某某账户退还房款共计35万元，该款施某某亦未转交。
2011年8月起，施某某下落不明，居间方于同年8月26日向公安机关报案。2012年2月7日，施某某被公安机关抓获，同年7月17日，上海市浦东新区人民法院以职务侵占罪判处其有期徒刑五年十个月，并处没收财产5000元。
2011年9月19日，原某某以居间方为被告起诉至法院，要求判令终止房地产买卖居间协议，并返还收取的佣金及房款46万元等。法院一审、二审均支持了顾某某的诉请。
2011年10月10日，顾某某向法院提起本案诉讼。
诉讼中，吴某某退还29万元房款予顾某某。
原告诉请解除买卖合同，由被告吴某某退还顾某某房款92万元，并赔偿自诉讼之日起至判决之日止的同期银行贷款利率。
被告提出反诉，反诉请求因原告延期付款故确认买卖合同及补充协议于2011年6月16日解除，顾某某支付违约金7200元、赔偿金27.6万元。
法院观点：法院认为，该买卖合同因中介经方经办人施某某利用职务便利，隐满欺诈买卖双方，并侵吞当事人给付的付款81万元，导致继续履行合同已无可能，故对于双方要求合同解除，法院予以支持。
合同解除后，顾某某已经支付给吴某某的购房款，吴某某理应返还。对于其中吴某某已还中介经办人施某某35万元的房款，虽然该款项被经办人侵吞，未能退还给顾某某、但集合双方的交易过程看，顾某某在合同履行前期，均直接向出售方账户转付房款款，而自2011年5月10日起，却在买卖双方未能核实确认的情况下，多次转账给中介经办人，且此后又未曾收取过吴某某出具的任何形式的房款收条等凭证，显然对此缺乏一定的审慎义务。而吴某某受经办人欺骗，误以为买卖双方就合同解除已达成合意，并出于因顾某某通过中介经か人向其交付房款所产生的信任，据此将须退还的房款转账至经办人账户上，不存在过错，应当认定其已完成退还房款35万元的义务。对于中介经办人未向顾某某转付的损失，顾某某可另行主张。诉讼中，吴某某又退还29万元房款，因此，吴某某还应返还顾某某房款28万元-29万元(92万元-35万元-29万元)。
依法成立的合同对当事人具有约東力，当事人应当按约履行，不得擅自变更或者解除。本案中，顾某某与吴某某就购买系争房屋经居间方的居间，先后签订了《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》及《协议书》。上述协议是买卖双方真实意思表示，依法成立并发生法律效力，对双方具有约束力。根据《上海市房地产买卖合同》《协议书》的约定，顾某某应当在2011年3月29日支付82.8万元，在5月31日前支付51.2万元。在合同实际履行过程中，顾某某直接或通过居间方经办人施某某向吴某某就上述两笔款项的支付均存在迟延履行的情况，据此，原某某依约应当承担相应的违约责任。
对于合同无法继续履行，双方均没有过错责任，出售人吴某某据此要求解除合同的理由不能成立，对其要求买受人顾某某偿付解约违约金的要求，不予支持。
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