买受方因货款未及时审批通过导致无法按时过户，是否构成违约
播放 113次 发布日期：2018-05-25 来源：未知
案情简介：2014年12月10日，张某某、傅某某与朱某在杭州某房地产代理有限公司(以下简称代理公司)的居间服务下，两原告向被告购买某房屋屋，并签订了《杭州市房屋转让合同》。合同约定：房屋面积为89.92平米;让价格为125万元人民币(以下币种均为人民币)朱某须于2014年12月12日前支付声期款37，5万元至双方约定的银行第三方监管账户，余款由朱某申请银行贷款，须于2014年12月12日前向银行等有关部门提交抵贷款申请的相关资料，办理贷款手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准.....朱某逾期付款超过5天，张某某、傅某某有权要求朱某支付违约金共计20万元，合同终止，朱某将房屋退还给张某某、傅某某，张某某、傅某某实际经济损失与违约金不符时，差额部分由朱某据实赔偿。双方还就其他事项进行了约定。
张某某、傅某与朱某另签订《房屋转让补充合同》一份，约定房屋实际转让价格为150万元，其中房屋转让款为125万元，房屋补偿款为25万元，补偿款在双方身份核对当天由朱某一次性支付给张某某、傅某某;如2014年12月31日按揭审批未通过，朱某须一次性付款，本合同与《杭州市房屋转让合同)具有同等效力，二者发生冲突时，以本合同为准。双方还就其他事项进行了约定。
2014年12月12日，朱某按照合同约定将首付款37.5万元打入中国银行的保证金账户。2015年1月6日，朱某的住房公积金货款通过审批。2015年1月9日，张某某、傅某某发函催告朱某履行付款义务。2015年1月17日，张某某、傅某某发函通知与朱某解除合同。后双方继续就是否履行合同进行协商。
2014年12月10日，朱某将7.5万元购房税费以现金方式交给何某某，2014年11月12日、16日分别交给何某某现金2万元、3万元作为购房意向金。上述收据收款人均署名为何某某，并加盖有另一家杭州市某房产代理有限公司财务专用章。朱某认为，何某某系前述代理公司职员，故上述款项系支付给代理公司，但代理公司对此不予认可，双方发生纠纷;后代理公司要求与朱某解除合同，张某某、傅某某与朱某之间也随之产生纠纷。
2014年12月15日，张某某、傅某某与周某某、王某某签订《房屋转让合同》，张某某、傅某某购买周某某、王某某房屋，并于当日交付定金20万元。张某某、傅某某自述，因朱某未履约，致使其无力履行其与周某某、王某某的《房屋转让合同》，致其损失定金20万元(后经核实为12万元)。对张某某、傅某某的损失，朱某无异议。原告诉称，被告未在约定的时间之前完成按揭审批，又未按约一次性付清购房款，后经催告后合理期限内仍未履行，故请求解除合同，被告支付原告违约金12万元。
被告辩称，被告之所以未按约履行合同是因为被告获得货款审批后代理公司刻意隐满了上述信息，且未办理将货款转入监管账户的相关手续，同时因为其公司员工何某某私下侵占了被告预先交付的购房意向金等共计12.5万元，代理公司不愿承担责任而不负责任地声称与自己解除合同，导致买卖双方之间的沟通不顺利。
法院观点：张某某、傅某某与朱某经过代理公司居间后签订的《杭州市房屋转让合同》及补充合同，是双方当事人真实意思的一致表示，不存在法定无效情形，应当认定合法有效。
根据双方合同约定，朱某应于2014年12月12日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续;如2014年12月31日按揭审批未通过，朱某须一次性付款。后在履行过程中，朱某的贷款审批通过时间是2015年1月6日，已经逾期，且此后朱某未能支付购房款，在张某某、傅某某与2015年1月9日发函催告后仍未能支付，构成违约。根据《合同法》第九十四条之规定，张某某、傅某某有权主张解除合同。朱某上诉主张系因代理公司可以隐瞒其贷款审批通过的信息导致其未能及时付款，且因何某某侵占其购房意向金而代理公司不愿承担责任导致买卖双方沟通不畅，其并无违约行为。对此，根据《合同法》第一百�ナ�的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，朱某关于因代理公司导致其未能支付贷款部分的房款、其不构成违约的主张于法无据。
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