因房屋内第三人户口无法及时迁出，是否构成违约

播放 68次      发布日期：2018-05-25       来源：未知

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　　案情简介：2014年4月26日日，孙某、杨某某与闫某某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：孙某、杨某某向闫某某购买涉诉房屋，成交价格为106万元，家具、家电、装饰等作价为73万元;闫某某于2015年1月31日之前将涉诉房屋交付孙某、杨某某;自本合同签订之日起80日内，双方共同申请办理房屋权属转移登记手续：闫某某应当在该房屋所有权转移之日起30日内，将原有户口迁出;如因闫某某自身原因未如期将户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款的5%的违约金;逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，闫某某应当按日计算向孙某、杨某某支付全部已付款万分之五的违约金;双方还在合同中对其他权利义务进行了约定。

　　2014年7月15日，涉诉房屋权属转移登记至孙某某、杨某某名下。

　　孙某、杨某某提供了北京市公安局人口信息查询表一张，用以证明案外人陈某某于2006年3月24日将其户口迁入涉诉房屋，截至2015年2月2日，陈某某的户口仍未迁出。

　　二审期间，闫某某提交查询日期为2015年7月9日的《北京市公安局人口信息查询打印表》两张以证明孙某、杨某某的户口已迁入涉案房屋，提交查询日期为2015年8月13日的《北京市公安局人口信息查询打印表》一张以证明陈某某的户口已从涉案房屋迁出，孙某、杨某某认可其本人户口迁入涉案房屋的事实以及陈某某户口迁出的事实。

　　原告诉称，被被告至本案进入法院仍未将户口迁出，间某某对此应当承担违约责任。

　　被告称，合同约定，如因出卖人自身原因导致未迁出户口的，应承担违约责任，但第三人的户口没迁出并非闫某某的原因，是由于陈某某的原因，因此问某某在履行买卖合同中没有违约行为。陈某某的户口对孙某、杨某某实际使用涉诉房屋及将户口迁入涉诉房屋均不产生不利影响，不会给某、杨某某造成损失。另外，合同约定的违约金过高，要求酌减。

　　法院观点：一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应严格履行。双方于2014年7月15日已经完成涉诉房屋权属转移登记手续，闫某某应于2014年8月15日之前将涉诉房屋内原有户口迁出，而截至一审法庭辩论终结前，涉诉诉房屋内的原有户口仍未迁出，闫某某应就此承担违约责任。

　　关于闫某某是否构成违约的问题。二审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，根据双方约定，闫某某应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。闫某某与孙某、杨某某已于2014年7月15日完成涉诉房屋权属转移登记手续，则依约定闫某某应于2014年8月15日之前将涉诉房屋内原有户口迁出，但涉诉房屋内原有户口逾期未迁出，故闫某某已构成违约，应当当承担相应的违约责任。闫某某上诉称户口未能迁移并非其自身原因造成，故其不构成违约。闫某某虽称其是因第三人原因无法将原有户口迁移，但依据合同相对性原则，其作为合同一方当事人应当依约向合同相对方履行义务，第三人并非合同当事人，故第三人之行为不能成为合同履行抗辩的理由。因此此，闫某某称户口未能迁移非其自身原因造成的上诉理由不能成立，其行为构成违约。








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