限政策变化,是否属于在订立合同时无法预见的重大商业风险

播放 54次      发布日期：2018-05-23       来源：未知

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　　案情简介:2010年4月8日,吕某为购买浦东新区巨峰路某弄某号某室房屋(以下简称系争房屋),经上海安明房地产经纪事务所居间,与陆某(并代卢某、叶某、张某)签订《房地产买卖居间协议》一份,约定系争房屋的房价款为1,100,0000元人民币(以下币种均为人民币),其中首付款为30,000元,第二期房款770,000元通过银行贷款方式支付。居间协议第3.3.9条约定,若吕某向银行申请贷款的,则其应当于买卖合同签订后七日内向银行提出申请;若银行批准的贷款额度不足或者不批准贷款的,则吕某应当在办理送件过户申请时将相应部分支付卢某等四人。

　　2010年4月9日,吕某与卢某等四人双方签订《上海市房地产买卖合同》一份,买卖合同约定的房价款为780,000元,但对房款的付款方式未作约定。买卖合同约定双方应于2010年7月8日前申请办理转让过户手续。

　　在买卖合同履行过程中,国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对购买第二套住房政策作出调整,对首付款比例及贷款利率等作出了新的规定。吕某因此无法获得银行贷款。

　　其后吕某诉至法院,要求解除其与卢某等四人签订的《上海市房地产买卖合同》,并要求卢某等四人退还吕某已付的首付款30,000元及承担本案诉讼费。

　　法院观点:一审法院认为:双方签订的居间协议确立的系吕某与卢某等四人就系争房屋买卖的预约关系,现双方买卖合同已签订,应视为居间协议已履行完毕,双方买卖系争房屋的权利义务内容应按按买卖合同的约定确定。虽买卖合同中对付款方式未作约定,但双方可以就达成补充协议,不能达成补充协议的,按照合同有关条款或交易习惯确定,双方的买卖合同仍能继续履行。更何况,即使按吕某陈述双方对买卖合同未作约定,应按居间协议的约定确定付款义务,但根据居间协议的约定,贷款不足或不成的,吕某仍应在送件当日以现金补足。故吕某现以贷款70,00元不足为由诉请解除买卖合同并要求卢某等四人返还已付房款,于法无据。故一审法院判决驳回吕某的全部诉讼请求。

　　二审法院认为:签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示,应属有效,对双方;均有法律约束力。虽然该份协议签订后,国家出台了房产新政,对购买第二套住房政策作出调整,对首付款比例及贷款利率等作出了新的规定。但是作为购房者,在签约时对购房风险包括房贷审批风险应有一定的预见性,也就是要有及时调整自己的付款比例及贷款额度等应对解决方。据此,房贷政策并非当事人在订立合同时完全无法预见的情况,不构成商业风险重大变化,因此吕某要求认定房贷政策变化属于不可抗力因素不能成立。吕某求解除合同,依据不足，法院不子支持。故驳回上诉,维持原判。








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