房贷没还完可以卖房吗？如何避免这类房子带来的风险

播放 160次      发布日期：2018-05-22       来源：未知

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　　房子是我们人生中最重大的一项选择，有些人在房贷没有还清之前想换别的房子，刚好也有人想要买这类房子，这就出现了一个问题：房贷没还完可以卖房吗?如何避免这类房子带来的风险?

　　房贷没还完可以卖房吗?

　　贷款未还清的房子本质上是处于抵押状态的，需要先到银行解除抵押，买卖双方才能正常交易的，也就是说想要上市交易的话需要先还清贷款才行，主要有以下几种解决办法。

　　1.由买方还清剩余贷款

　　如果要买您房子的人能够一次性付清房款，又或者是您剩余的贷款金额较小，买您房子的人的首付款足以还清，您就可以申请提前还贷，由买您房子的人代替您还清剩余贷款。然后注销房屋抵押登记，使房屋能够正常过户交易。

　　不过需要注意的是，一些银行可能在贷款合同中限制购房者提前还贷的时间和次数，如您不符合提前还贷的条件，可能难以顺利解除房屋抵押。

　　2.房贷转按揭

　　转按揭是指经贷款银行同意，由房子的购买人继续偿还您未到期的贷款。简单来说，就是把您那套还处在按揭中的房屋进行再次买卖，然后由买您房子的人继续偿还您的按揭房款。

　　但是由于这种转按揭的办理手续十分复杂，对贷款银行来说又存在很多风险，导致许多银行不愿意开展这种业务。所以，此种操作模式在实践中的可操作性并不强。您如果想要办理转按揭的话，成功率是比较低的。

　　3.是借款“赎证”

　　当您无力提前还贷，或者买您房子的人也无法一次性支付足够房款的情况下，这一办法就派上用场了。

　　这个时候，您可以通过向第三方借款来提前还贷，解除您的房屋抵押，也就是俗称的“赎证”。为促成这种买卖双方之间的交易，不少房屋中介机构会主动向卖方推荐借款人。但是，如果您要采取这种办法的话，我建议您还是谨慎审查之后再签订书面借款协议，避免上当受骗。

　　如何避免这类房子带来的风险?

　　1.对房屋进行预告登记

　　购买这种贷款未还清的房子，在签订购房合同前可以进行预告登记，预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。2007年颁布的《物权法》确立了预告登记的法律效力，《物权法》第二十条规定，“登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。” 在双方完成预告登记之后，卖方不能做的事包括：转移产权，以房产作抵押，以房产做担保。如果在预告登记之后，卖方仍与第三方签订了房产抵押合同，第三方的抵押权也不成立。不过预告登记之后，卖房人是可以继续出租房屋获得收益的。

　　也就是说进行预告登记后，卖房人未经过买房人同意，无权处分房屋，可以避免房主将房子一房二卖，保障买房人的权益，也保障了卖房人的权益。

　　需要注意的是，预告登记只有三个月的有效期，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”所以，预告登记三个月内，务必完成不动产登记。如果时间真的来不及，也没关系，你可以反复申请预告登记。目前，法律法规并未就预告登记的次数进行限制。各地登记机构也都准许对于就同一事项多次申请预告登记。另外，二手经适房无法进行预告登记。

　　2.在合同中明确房屋权属、付款方式等问题

　　在签订购房合同时，要对房屋价格、权属、税费承担方式、付款方式、交付期限、违约责任等进行明确，约束双方行为，避免不必要的纠纷。

　　对于房贷还没还完的房子是可以出售的，但需要选择提前还贷或是选择办理转按揭。不过需要注意的是，一些银行可能在贷款合同中限制购房者提前还贷的时间和次数，如您不符合提前还贷的条件，可能难以顺利解除房屋抵押。

　　最后，无论是买方还是卖方都要注意交易中的风险，买房人要在购房前确定房子的权属、银行是否允许提前还贷。卖房人注意买方的首付款是否够偿还贷款，放款时间是否能接受。二手房交易风险多，特别是这种贷款未还清的房子，还得多加小心。








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