防范购买二手房未过户被查封

播放 86次      发布日期：2018-05-19       来源：未知

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　　昨天，在中院开了一个执行异议的听证，我作为异议人的代理人参加听证，参加此次庭审的还有申请执行人，以及几位其他被执行人。

　　这个案件的情况是这样的，异议人与被执行人是母子关系，其母亲与父亲已经离婚十多年，异议人归其父亲抚养，也一直跟随其父亲一起生活，2015年2月，被执行人想要出卖一套房产，去买另外一套房产，刚好，异议人也准备买一套房子，于是协商以七十万元的价格将此房出售给异议人，价款直接支付给另外一家被执行人准备买房的房地产开发商抵充购房款，2015年2月双方签订《购房合同》，异议人立即支付了70万元。但是由于该房产还在办理银行贷款，房产证一直在银行没有还回来，不能办理解除抵押权，变更到异议人名下，后房产证还回来时，房子已经被保全无法办理变更登记。

　　此案中，我们提供了《购房合同》、70万元的银行转账对账单，以及缴纳水费、燃气费的凭证，房产证复印件等证据。

　　在房屋买卖中，由于一些原因没有办理变更登记，房屋后被查封的案件非常的多，不动产需要登记，这是大家都知道，因为房屋还登记在对方名下，那么对方一旦涉诉，那么此房屋就可能执行。

　　那么我们在买房时候，如何防范此类风险呢?

　　首先，必须签订合法有效《房屋买卖合同》，同时在之前要调查清楚此房屋的状态，比如，是否被查封，卖房人是否涉诉等等基本情况。

　　其次，必须按照合同约定支付价款，并且按照合同约定要求办理过户登记，如果逾期不办理，必须立即起诉要求办理过户登记。必须保证在整个合同履行过程中你不能违约。

　　再有，你必须占有房屋，占有包括直接占有和间接占有，比如你拿来以后以你个人名义出租给第三人，或者自己居住。但是要记住，如果自己居住，一定要保存你已经居住的证据，比如拿钥匙的时候签订一个钥匙交接手续，在居委会备案。如果你出租给第三人，也必须要有《租房合同》，对方想你交租金的证据等。如果是买的毛坯房，那么你最好找一个正规的装修公司装修，签订《装修合同》，避免找游击队装修，无法提供你装修的证据。

　　最后，就是不能是恶意串通，对于未办理变更手续也不能存在过错，否则，你就算提出异议也很难取得房屋的所有权。至于过错如何认定，那需要看具体情况，比如因为对方拒不配合办理变更登记，或者因为合同约定的变更登记的条件还没有满足等原因。








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