出售方假冒实际权利人出卖房屋的,购买方与之签订的买卖合同是否

播放 53次      发布日期：2018-05-16       来源：未知

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　　案情简介:陈某1与陈某2系兄弟关系,上海市浦东新区系争房屋房屋(以下简称系争房屋)的产权于2010年1月6日登记在陈某1名下。2010年6月30日,由陈某2代陈某1签名作为甲方,郎某作为乙方,袁某作为乙方袁某作为乙方的委托代理人，双方签订了《上海市房地产买卖合同》。同年10月，由郎某用系争房屋作抵押向上海农村商业银行某支行借款400000元。2010年11月5日,陈某2代陈某1在系争房屋的过户申请书即(上海市房地产登记申请书》上签名,2011年7月14日,浦东新区房地产交易中心受理了系争房屋的过户申请,同年8月25日,系争房屋的产权登记至郎某名下。

　　后陈某1要求郎某归还房屋,郎某不同意,故其诉至法院,请请求法院判令陈某2以陈某1名义与郎某签订的买卖合同无效。

　　经陈某1申请,法院委托司法鉴定定部门进行了司法鉴定,鉴定结论为:落款日期为2010年6月30日的(上海市房地产买卖合同》复制件第13/13上的“陈某1”及申请日期为2010年11月5日的《上海市房地产登记申请书)复制件落款转让人处的“陈某1”是陈某2所写。

　　审法院认为:民事活动应当遵守诚实信用原则。本案所涉的买卖合同虽然不是陈某1本人所签,而是由陈某1的弟弟陈某2代陈某1所签,因陈某2持有陈某1的身份证、户口簿及系争房屋屋的权利凭证,陈某2一直没有归还陈某1,因此陈某1对于陈某2处分系争房屋是知晓的,且无异议。而作为买卖合同的另一方当事人郎某,鉴于陈某2与陈某1的身份关系及陈某2持有系争房屋的权利凭证、陈某1的身份证及户口簿的全部原件,有理由相信陈某2有权代陈某1处分系争房屋,构成表见代理,买卖合同有效。故判决驳回陈某1的诉讼请求。

　　陈某1不服一审判决,提起上诉。

　　法院观点:二审法院认为,根据陈某2在本案中所作的陈述,系争房屋的买卖合同是由陈某2以上诉人陈某1的名义与郎某的委托代理人袁某签订,且陈某2当时持有陈某1的身份证、户口簿及租赁凭证等原件,之后调换获得的房产证等等。陈某1长期未向陈某2追讨回这些材料,维护自己的合法财产权益,自身身也有一定的责任,并导致购买方有理由相信陈某1本人处分了自己的财产。另外,目前证据仅为陈某1与陈某2的各自陈述,并无其他证据表明购买方明知陈某2的真实身份以及双方之间存在恶意串通行为。虽然陈某2陈述了袁某系某投资公司人员,郎某是某投�公司人员找来的假购买方,两人对陈某2的真实身份明知等,但这仅为陈某2的单方陈述,故法院不予采信。至于陈某2称该份买卖合同签订目的是获得银行贷款用于归还陈某2向某投资公司所借高利货等,因陈某2也未提交某投资公司的相关信息等,属陈某2的单方陈述,故法院难以采信。另外,系争房屋产权登记至郎某名下后,又通过了两次转让,目前的产权登记在案外人名下,因此不能排除之后的购买方系善意购买,受让人可以取、系争房屋的所有权。综合目前查明的事实,上诉人陈某1主张陈某2以其名义与郎某签订的买卖合同无效,因缺乏事实和法律依据,法院难以支持。故判决驳回上诉,维持原判。

　　司法观点评述善意取得制度,是指在无权处分的前提下,购买方依据信赖原则,即使处分人无处分之权利,但是购买方在满足善意取得的构成要件的情况下,仍然可以达到不动产物权转移之目的。








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