出售方持变造的公证授权委托书与购买方签订的房屋买卖合同是否有

播放 122次      发布日期：2018-05-15       来源：未知

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　　案情简介:李某1与李某2系夫妻关系,二人育有李某3、李某4。尤某系李某2之母本系争605号房屋的房屋所有权证所有权人为李某1。2012年6月25日,李某2持(2010)信大证民字第某某号公证委托书(公证书载明李某1委托李某2代为出售房屋,公证日期为2010年7月24日)及房屋所有权证证、户口本、结婚证、李某1二代身份证,代理李某1(出售方)与梁某(购买方)签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议一》。而李某1因敲诈勒索、容留他人吸毒罪于2009年10月15日经法院判处有期徒刑4年6个月,于2012年12月12日因执行刑满予以释放放,公证日期时,李某1尚在监狱中服刑。

　　但是李某2所持的公证书系将河南省信阳市大别山公证处出具的(2010)信大证民字第某某号公证书中委托书一顶替换变造而来,伪造的该页委托书加盖有“河南省信阳市大别山公证处”字样的钢印。另李某2售房时所出示的李某1二代身份证亦属伪造。

　　上述合同签订后,李某2收取梁某定金25,000元,以及首付款340,00元。2012年9月,李某2去世。后梁某基于《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》要求李某1协助办理货款手续、交付房屋、转移登记,并给付违约金,李某1不同意,故诉至法院。

　　审法院认为,依据现有证据可以认定,系争房屋系李某1与李某2夫妻共同财产。因李某2签订《北京市存量房屋买卖合同)及《补充协议》时持有的(《公证书》不真实,因此李某2系无权代理。本案争议焦点在于李某2的行为是否构成表见代理。《合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”法院综合本案实际情况,认定李某2的行为构成表见代理。理由如下:

　　首先,依据现有证据可以认定,虽然李某2持有的公证书中委托书一页系虚假,但该公证书其他部分与真实公证书基本无异,且委托书一页亦加盖有“河南省信阳市大别山公证处”字样的钢印,使得该公证书具备真实合法的表象,使得常年从事房屋交易的中介公司、专业进行货款资料审核的银行均未审查出该公证书存在瑕疵。

　　其次,依据刑事一审案件上诉过程中二审法院调取的证据可以认定,李某2在签订合同以及办理货款手续过程中提交了户口本、结婚证等证件原件。

　　综上,法院认定梁某在看到作为李某1配偶的李某2在持有经公证的委托书、户口本房屋产权证等原件的情况下,已经尽到了一般购房人的审慎义务,有理由相信李某2有权代理出售房屋。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》对李某1发生法律效力。故判决梁某给付李某1房款900000元，李某1应将房屋权利转移至梁某名下，并向其交付房屋和违约金30000元，驳回梁某其他诉讼请求。

　　法院观点:二审法院认为，李某2的行为不构成表见代理。

　　首先，表见代理以相对人有理由相信行为人有代理权且善意无过失为要件，即相对人对行为人是否具有代理权负有谨慎审查之义务。本案系争房屋系登记在李某1名下,梁某在与李某2签订涉诉房屋买卖合同及补充协议期间既未见到李某1本人,亦未与李某1进行联系。梁某系依据公证委托书相信李某2具有代理权,而该公证委托书经证明系伪造的。梁某未能对李某2出示的公证委托书等材料真实性进行谨慎审查,轻信李某2具有代理权,存在一定过失。

　　其次,梁某信赖李某2具有代理权系基于伪造变造的材料，而非李某1的行为导致。梁某与李某2签订涉诉合同时，李某1正在监狱服刑，李某2具有代理权的假象既非李某1的行为所导致,涉诉交易相关的风险亦非李某1所能控制或预见,因此不应由李某1承担表见代理的不利后果。综上,对于梁某认为李某2的行为构成表见代理的主张,法院不予采信。故李某2在没有代理权的情况下以李某1名义与梁某订立的涉诉房屋买卖合同及补充协议等对李某1不发生效力,梁某的诉讼请求无合同及法律依据,法院不予支持。对于梁某因此遭受的损失,可另行向李某2之继承人主张相应责任。故判决撤销北京市丰台区人民法院院(2014)丰民初字第08606号民事判决;驳回梁某的诉讼请求。








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