擅自出卖他人的房屋，房屋买卖合同何为有效

播放 105次      发布日期：2018-05-14       来源：未知

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　　案情简介:谈某某、符某某将付某某、吴某某夫妇所有的房屋出售给懈某某、戴某某。该房产是付某某夫妇的拆迁安安置房。付某某未在房屋买卖合同上签字,但是事后有补按的捺印。

　　后谈某某、符某某以其对涉案房屋没有处分权为由,不履行买卖合同。双方协商不成,恽某某、戴某某诉至法院,请求确认双方签订的买卖合同有效,且谈某某、符某某承担相应的违约责任。

　　后法院按照法定程序委托某公司作司法鉴定,该公司出具了《房地产评估报告》,对涉案房屋的价值进行了评估。

　　ー、二审法院判决双方签订的房屋买卖合同有效;谈某某、符某某承担违约责任。

　　谈某某、符某某申请再审。

　　法院观点:再审法院认为:首先,关于涉案房屋买卖合同是否有效的问题。谈某某、符某某将付某某、吴某某夫妇所有的房屋出售给恽某某、戴某某,系无权处分他人的财产。《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”故涉及房屋所有权变动的物权行为与双方签订房屋买卖合同的债权行为是相互分离的。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”故谈某某、符某某以涉案房屋没有处分权为由,主张买卖合同无效于法无据,一审法院不予支持并无不当。

　　其次,关于ー、二审判决谈某某、符某某承担违约责任是否正确的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定:“因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”本案中,谈某某、符某某因无处分权不能按照合同约定交付涉案房屋,已构成违约,应当赔偿恽某某、戴某某由此产生的损失。房屋涨价损失系买受人因出卖人违约增加的重置成本,应予支持。判断因违约造成的损失是否超过当事人预见范围,应当以社会的平均认知水平为基准,结合当事人的实际情况予以认定。在市场经济中买卖合同标的物的涨跌是交易方应当认知的基本风险。《房地产评估报告》系一审法院按照法定程序通过委托某公司作出的司法鉴定结论,具有较强的证明力。谈某某、符某某虽不予认可,但未提交充分证据推翻该鉴定结论,一、二审法院不予支持并无不当。故裁定驳回再审申请。








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