什么是借名买房？借名买房可靠吗？借名买房存在哪些风险

播放 178次      发布日期：2018-05-13       来源：未知

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　　什么是借名买房?

　　"借名买房"指自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了"借名买房"的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。

　　借名买房的原因?

　　(一)规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。再比如，已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避"限购令"关于不得购买第二或第三套住房的规定。

　　(二)贪图便宜享受优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。还有单位建集资房的，价格实惠，但单位员工却没有经济实力，单位有明文规定，集资房只对本单位员工出售，所以购房人与员工私下签订买房协议，以该员工的名义先签订购房合同，所有房款均由购房人支付，并另外给该员工一定的转让费，待到房产证下来以后，再根据协议办理过户手续。

　　(三)转移财产逃避债务。债务人不履行到期债务的，债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，给债权人和法院以自己无财产的假象。

　　(四)简便手续，减少税费。比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。

　　借名买房后，被借名人面对巨额的财产，可能会产生情况：

　　那么，借名买房，房屋所有权究竟归出名人还是出资人，当前没有专门的法律法规作出诠释，而很多学者的分析、法院的判例却层出不穷。其实 2017年8月4日最高人民法院发布《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》(法发〔2017〕22号)(下称“意见”)，第18条：“依法保障房地产市场平稳健康发展，防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响，依法妥善审理相关案件，有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。

　　统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。”，已经隐约为大家指明了一个方向，“规避”、“回归”等词语显示了法院的态度，即借名买房规避限购政策的合同认定无效最佳。 合同无效后的法律效果究竟如何?《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 再来看看借名买房过程中涉及的两种法律关系，一种是出名人和房屋出卖人之间的房屋买卖合同关系，一种是出名人和借名人之间的借名关系。

　　一、借名合同无效，但房屋买卖合同有效 如果借名合同因规避国家限购政策而无效，那么借名人应返还购房款，出名人和借名人之间只是关于购房款的债权债务关系，出名人无法获得房屋的产权。至于房屋买卖合同因为出卖人已经尽到审慎义务，属于善意第三人，该房屋买卖合同认定有效更有利于保障出卖人的利益，故，房屋所有权人为借名人。

　　二、借名合同无效，房屋买卖合同也无效 某高院资深法官的讲座明确表示借名购房中涉及到两个法律关系均是无效的法律关系，该法官是从两个法律行为均系规避国家限购政策，房屋归还给出卖人，出卖人归还购房款，房屋所有权人仍为原产权人，房屋回归到买卖前的状态。 实务过程中认定合同无效与否是人民法院和仲裁机构的职责，并且依据“不告不理”原则，如果利害关系人不去主张房屋买卖合同无效的话，合同是有效的。

　　综上所述，可以明确：借名买房规避国家房地产调控政策的，房屋所有权肯定不归属出资人!

　　如果真的需要借名买房需要这样做!

　　借名应签书面协议保留证据

　　借名买房的法律风险，可以说是选择规避政策的必然结果。借名买房就是一场豪赌，赌的是诚信，风险就是未来的各种未知的变数。在此简单罗列一些常见的风险。借名人反悔，实际出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权甚至收回购房款都很困难。

　　在借名买房中，事实购房人若想得到法院的确认，一定要注重证据的留存。签订借名买房书面协议，为了预防风险，房屋实际出资人、借名买房的事实等一定要约定清楚;

　　保存出资证明，如果使用现金，要让对方出具收据并注明用途，尤其是大额现金;建议尽量通过银行转账保留转账存根，且在存根上双方签字注明为借名买房的出资款项。








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