遭遇一房二卖怎么降低损失

播放 155次      发布日期：2018-05-08       来源：未知

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　　近几年房产行业火爆，国家和地方都出台了很多政策调节房价，但也没能阻挡大家买房的热情。

　　毕竟日子还得过，房子能买还是要买，为了预防遭心事，小安今天借案例给大家说说如何预防“一房二卖”，或者察觉了一房二卖的苗头怎么给自己降低损失。

　　先来看案例：

　　北京的汤女士前段时间在杭州看中了一套二手房，89平方，345万元。谈妥后，她通过中介向房东支付了25万元定金，签订了购房意向合同。结果之后不久杭州房价猛涨，汤女士还来不及高兴，就遭遇房东涨价、拒签正式合同，甚至把房子加价卖给了第三方(但暂时未办理过户)。

　　汤女士从北京赶到杭州，果断向滨江法院提起诉讼，并申请保全房子。

　　开庭时双方意见相左，但在法官的主持下，双方同意调解。最终房东同意返还汤女士定金25万元，还加赔偿金20万元，总共45万元。

　　案例不长，但是法律点还挺多，俺的律师网小编一个一个为您解答：

　　1、定金

　　关于定金和订金，小安自打踏上普法这条道儿，说了一遍又一遍，次数多了生怕自己都混了。

　　“定金”是为债权担保的、一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式。

　　目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。

　　这也就是案例中，房主为何回退回定金并支付赔偿的原因。

　　2、一房二卖的处理和相关法规

　　汤女士所遇到的并不是严格意义上的一房二卖，因为双方并没有签订正式的买卖合同，但是意向书的存在并不是没有效力。

　　假若双方在签订了买卖合同并且支付了一部分价款的情况下，房主依然将房子以高价卖给了第三方，那么依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：

　　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

　　(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　有人对解决方式很不满，“我不想要赔偿，只想要房子!我先来的，凭什么房子归后来的第三人?”

　　财产保全，也叫诉讼保全。它是指法院审理案件时，在作出判决前为防止当事人(被告)转移、隐匿、变卖财产，依职权对财产作出的保护措施，以保证将来判决生效后能得到顺利执行。

　　具体措施一般有查封、扣押、冻结。财产保全一般由当事人(原告)申请，由人民法院审查决定是否采取财产保全措施。对当事人(原告)没有提出申请的，但争议的财产可能有毁损、灭失或其他危险的，法院可依职权采取保全措施。

　　生活中，老百姓遇到比较多的除了房产纠纷，还有民间借贷、离婚财产纠纷，为了防止一方财产转移，都可以申请财产保全，比如冻结银行账户。

　　保全最难的一点，是掌握有效的财产线索。保全费封顶5000元，再加上一点保险费，就能以比较小的代价，获得比较大的保障。

　　对被申请人财产的保全，应当要求申请人提供有关的财产所有权凭证，如汽车要提供车户证明，房屋要提供房屋产权证明书等，以防错将他人的财产查封、扣押。

　　假设没有采取保全，房子一旦过户，第三方就成了善意第三人。

　　对案外的财产不得采取保全措施，对案外人善意取得的与本案有关的财产一般也不能采取保全措施。

　　《物权法》第20条规定

　　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　如果想要预防诸如房子加价另卖他人或进行抵押，更好地保障自身的合法权益，可以一开始就在专业律师的帮助下办理签合同和预告登记等相关手续。








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