转让购房资格纠纷处理
播放 139次 发布日期：2018-05-08 来源：未知
【基本案情】
2012年11月25日,李某萍与库某华签订《购房名转让协议),约定库某华将昆明公交集团下马村城中村改造项目团购商品房购房名转让给李某萍,库某华收取李某萍转让费50000元;库某华向开发商交钠购房款20000元由李某萍一次性付清给库某华,库某华将交款凭证(原件)交给李某萍;库某华应积极配合李某萍选购房屋、办理更名及相关手续,直到房产证户主转为李景为止;不论房价涨跌、购房单位有无调整、有无优惠政策等,双方均不得单方变动;协议生效后,单位给予该套房屋的所有福利及优患待遇与库某华无关,均由李某萍享有。2012年11月26日,李某萍支付库某华转让费50000元、房款20000元。库某华将三张收据原件(内容为团购房订金30000元、进度款10000元、进度款70000元)交李某萍。后因李某萍认为其合同目的无法实现,故诉至一审法院,请求:一、判令解除双方于2012年11月25日签订的《购房名额转让协议》;二、判令库某华退还李某萍转让费50000元、购房款200000元,并支付上述款项自2012年11月27日至实际支付之日的利息(接同期银行貸款利率计)。
【案件焦点】
1.被上诉人库某华是否具有涉案房屋的购买权。2.被上诉人库某华是否应当向上诉人李某萍返还转让费及购房款。
【审理查明】
云南省昆明市五华区人民法院认为:本案双方签订的《购房名额转让协议)系双方当事人真实意思表示一致的结果,不违反法律法规和社会公共利益,依法成立并生效。协议未约定交房时间。且李某萍未举证证明后续事宜条件成就,库某华拒不合其办理相关手续。故一审法院对李某萍的诉讼请求不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条及及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定,判决:“驳回原告李某萍的诉讼请求。”案件受理费人民币5050元,减半收取,由李某萍承担2525元。
李某萍持原审起诉意见提起上诉。云南省昆明市中级人民法院经审理认为:首先,本案双方于2012年11月25日订立的《购房名额转让协议》合法有效,双方均应当按照协议约定,全面履行合同义务。该购房名额转让协议系双方意思表示一致的结果,无需开发商予以确认。上诉人主张因被上诉人自身不具有购房资格,故无权向其转让涉案房屋的购买权,但因现在尚不具备订立正式的的《商品房购销合同》的条件,亦无证据表明公交公司或开发商就上诉人受让购房资格提出异议,故上诉人的该项主张不能成立。上诉人认为被上诉人未完成合同约定的办理更名义务,属根本违约,协议应予解除,但上诉人并无证据证实其要求被上诉人完成更名,转让协议中对于办理更名的具体时间亦无约定,故上诉人的该项上诉理由亦不能成立。同时,双方订立转让协议后,上诉人即收取了被上诉人向其交付的开发商开具的收款收据,但二审中上诉人对于上述收据的真实性又予以否认。上诉人虽对于上述收据中云南艾亭房地产开发有限公司财务专用章的真实性不予认可,但又对其真实性并不申请鉴定,亦无相反证据予以反驳,故本院对其真实性依法予以确认。结合目前合同的履行情况,因被上诉人系自案外人处受让购房资格,故就其具有涉案房屋购买资格的举证仅能至此,故应认定被上诉人具有涉案房屋的购买权。
其次,上诉人主张退还的转让费及购房款涉及两个法律关系,一为本案双方之间购买权转让的法律关系;二为上诉人可据前述房屋购买权转让协议与开发商建立的商品房买卖合同关系。根据双方约定及惯例,上诉人实际取得涉案房屋购买资格,房屋购买权转让协议的合同目的即告实现,而非上诉人所主张的实际取得房屋。结合前述分析,因现尚不具备由上诉人与开发商订立《商品房购销合同》的条件,故不能认定上诉人签订房屋购买权转让协议的合同目的无法实现。双方在《购房名额转让协议》中对于协议解除的条件并无约定,迄今为止,被上诉人在履行合同过程中亦无违约行为,故上诉人主张解除合同并退还相应转让费无相应事实及法律依据,本院依法不予支持。至于退还购房款,因上述款项在双方订立转让协议前已由被上诉人实际支付,故被上诉人并未占有、使用该20万元购房款,上诉人要求被上诉人予以返还亦无事实及法律依据,本院依法不予支持。至此,上诉人要求补充确认的案件事实或无事实及法律依据,或与本案处理结果无必然关联,本院依不予确认。
综上所述,上诉人的上诉理由均不能成立,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,本院依法予以维持。据此,本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
【律师后语】案例具有一定代表性和典型性,类似实例在日常生活中较多:由单位组织进品房团购,购房人因参与团购而获取相应单位福利或优惠。在团购中,团购组织者通常会对享有团购权利的人进行一定限制,一般为单位职工。有时,因享有团购资格的人不愿意购买房屋,而其他人欲参与团购的人员又因无团购资格而无法以价格购买房屋,就会产生本案所处理的转让团购资格的情形。实践中,转让团购资格的当事人发生纠纷的情形较为普遍,有的因开发商原因,导致受让购房资格受让人未能实际取得房屋;有的因开发商涨价,导致受让人无法按照与转让人约定的价格购买房屋,从而要求解除合同。
二审法院在审理该类案件中认为,首先,该类转让购房资格的合同应与《商品房购销合同》相互区分,为两个合同关系。本案中,原告的主张实际上是将两个合同关系混为一谈,其要求解除的是购房权利转让的合同,但又将两个合同中所涉款项一并要求予以退还。涉案合同的标的物为属于被上诉人享有的或被上诉人自享有权利的人处受让的参与团购的权利,通常包含有一定单位福利。转让人将自己享有或受让的权利转让给受让人,受让人亦能据此实际获得购买房屋的权利,则应认定购房权利的转让协议已经履行完毕,受让人无权主张转让人返还所收取的转让费。至于协议中约定的转让人协助上诉人更名等义务,则属于转让人的附随义务,并不因该附随义务未完成而解除合同。因此受让人主张退还转让金无事实和法律依据,不应予以支持。而受让人主张返还的购房款,一则此前该笔款项已由转让人交付开发商,上诉人欲购房,理应偿还转让人代付的该笔款项;二则如前所述,该笔款项已经属于与开发商的商品房购销合同法律关系中所涉款项,如受让人不愿意再购买房屋,则该笔款项应由受让人向开发商主张。此外,从公平角度分析,转让人将购房权利转让后,自己亦无权购买房屋,如受让人因自身原因不愿意继续购买房屋,进而要求转让人返还购房资格转让费,则对于转让人极不公平。
其次,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)项规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,在实践中,为维护减实信用原则及交易的稳定,通常将该条规定认定为管理型规范而非效力性规范。在上述类似案件中,并不因当事人转让购房权利时,房屋未实际取得权属证书而无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释)》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”之规定亦对于上述法律适用问题作出了明确。
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