房屋连续买卖中如何办理变更登记
播放 187次 发布日期：2018-05-04 来源：未知
【基本案情】
曾某鸿、陈某华系夫妻关系,邛崃市因城市拆迁需要,拆迁了二被告的房屋并对二被告进行了拆迁安置,给付了二被告享有购买邛崃市临邛镇“洪川安置小区”房屋一套的安置计划。二被告拿到安置计划后,将该安置计划出让给第三人张某川。
第三人张某川凭安置计划取得了崃市临邛镇房屋。2010年3月3日,张某川将该房屋卖给第三人段某华,当日,二被告向段某华出具了《授权委托书》和《声明书》表示段某华享有该房屋的所有权利并有权转让。2010年9月23日,段某华享将该房屋卖给原告。原告购买后装修入住至今。现该房屋已具备办理产权登记的条件，遂诉请二被告协助办理所有权变更登记手续。
【案件焦点】
二被告是否负有为原告履行协助办理变更房屋所有权登记。
【审理查明】
四川省成都市邛崃市人民法院经审理认为:原告与第三人段某华凭《授权委托书》和《声明书》签订的《房房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律强制性规定,合法有效。因二被告系该房屋的初始登记人,在该房屋发生买卖后,二被告就有协助办理房屋过户的义务。因此,二被告的辩称理由不能成立,本院不予采纳。为此,根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条之规定,判决如下：
一、原告张某勇与第三人段某华在2010年9月23日签订购买邛崃市临邛镇洪川小区房屋的《房屋买卖合同》有效;
二、被告曾某鸿、陈某华在本判决生效后十日日内协助原告张某勇办理邛崃市临邛镇洪川小区房屋的所有权证和土地使用权证登记手续后转移登记在原告张某勇名下。
被告曾某鸿、陈某华持其不负有协助义务提起上诉,后撤回上诉。
【律师后语】
本案涉及拆迁安置房连续买卖的司法实践问题。拆迁安置屋连续买卖但未办理所有权转移登记是指被拆迁人在未取得房屋所有权的前提下将其资格权利以买卖合同的形式转让给下手,而下手又将该房屋或资格连续转让,在可以办理房产证的前提下终局买受人应如何主张办理所有权转移登记手续的一类案件。
1. 案由如何确定
针对此类案件的案由存在两种观点,一种认为属于房屋买卖合同纠纷,认为参与流转过程中的各合同双方当事人之目的是通过对价取得房屋所有权的一种行为,虽然无法办理房产证,未取得物权,但是不影响民事法律关系的认定;一种观点认为属于债权转让合同纠纷,由于被拆迁人安置人并未实际取得房屋,仅享有将来的一种权利,其实际转让的是一种未来的可期待利益,属于一种权利的转让。笔者认为,依照《民事案由》之规定,房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人,买受人支付价款的合同。此处的房屋,包括了商品房、经济适用房、房改房、农村席屋屋等各类性质的房屋。债权转让,又称债权让与,是指在不改变合同权利义务的前提下,合同权利方将其依据合同享有的债权通过协议全部或者部分转让给第三人。债权人与受让人之间就原合同偾权的转让而订立的合同。故争议纠纷到底确定何种案由,应该依据终局买受人的诉讼请求来确定,即在终局买受入已实际占有、使用房屋时要求被拆迁人履行协助办理相应权属证书时,应属于房屋买卖合同;在终局买受人并未实际占有、使用房屋时,要求确认合同效力并要求将来协助履行相应变更登记手续时,应认定为债权转让合同纠纷。
2.当事人的诉讼地位如何确定
有观点认为,应以终局买受人作为原告,其他参与流转过程中的当事人作为被告;也有观点认为,应以终局买受人作为原告,其前手出卖人作为被告,参与房屋流转的其他当事人作为第三人参加诉讼。笔者认为,终局买受人作为原告,其前手作为被告不存在争议,其余参与流转的其他当事人如果作为被告处理,有违合同的相对性原则,在法律和司法解释未作出明确规定的情况下,法院不应突破该原则至于其他参与流转的当事人能否一并作为第三人参加诉讼,也不能一概而论。如果参与流转的当事人对其所签订的合同不存在异议的情况下,则没有必然依职权或依申请追加当事人,因为其不与本案存在任何法律上的利害关系,但是当其对于所参与流转的过程中的合同行为提出异议的情况下,法院可依职权或者依申请追加其作为无独立请求权的第三人参加诉讼。
3.案件的实体处理
在各方当事人均对合同无异议的情况下,讼争房屋的所有权变更登记手续该如何办理。有观点认为,应依次办理权属变更登记手续,防止当事人通过此种手段规避税收征管;也有观点认为,不需要依次办理房屋所有权转移登记,即由登记所有权人直接变更为终局买受人。对此,笔者认可第二种观点,其法理依据为房屋买卖合同属于一种双务合同,即一方交付购房款,另一方交付房屋并协助办理房屋所有权转移登记。房屋的买受人在交付购房款后,享有要求出卖人交付房屋并协助办理所有权变更登记的权利。在房屋流转过程中所签订的合同,实质上可以看成一种债权让与,房屋的买受人将自己对于房屋的占有权通过买卖合同的形式转移给房屋的下手买受人。依据債权让与的原理,债权让与时原来的债权人只需要向债务人履行通知的义务,而不需要征求其是否同意。房屋办理物权登记不是法律的强制性规定,而是一种鼓励行为,即将原来一种债权上的权利通过登记后转变为一种物权利。同时,办理房屋权属登记物后,第三人基于物权的公示公信原则,取得所有权的,适用善意取得制度。不动产物权的登记行为,更有利于维护社会经济秩序,保护第三人利益。当然如果购买房屋的买受入不愿意办理所有权变更叠记,愿意承担由此带来的风险,法律并不予以禁止,是当事人处分自已民事权利,行使自由意志的表现。
就本案而言,原告张某勇已经实际占有并使用房屋,其诉讼请求是要求初始登记人及被拆迁人协助办理所有权变更登记手续,依上文之分析,本案的案由应认定为房屋买卖合同纠纷。对于其余参与流转的合同当事人对于所签订的合同本身无异议,但认为依据合同的相对性只应该向其后手履行相应的协助义务,原告将其作为第三人参加诉讼并无不妥。根据上文之分析,在房屋流转过程中所签订的合同,实质上是一种债权让与,房屋的买受人将自己对于房屋的占有权通过买卖合同的形式移给房屋的下手买受人,故实际承担合同履行义务的即协助办理房屋所有权变更登记应由被安置人履行相应的手续,邛崃法院依法判决被拆迁人安置人应履行协助义务,直接将房屋变更至终局买受人。
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