买房遇一房二卖，咋办

播放 124次      发布日期：2018-05-02       来源：未知

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　　陈女士看中了一套位于盘龙江边的江景房，合同总价285万元。如一方违约，则支付违约金20万元。合同签订当日，陈女士支付了5万元定金，房主当日也将房屋装修钥匙给了陈女士。陈女士选择了一家高规格的装修公司，进行了实地测量并制定了装修方案。两个月之后，房东提出涨价40万元，陈女士考虑房价确实上涨了，便同意涨到325万元。但这套房价格上涨的脚步却并没有停止，一个月之后，房东再次要求涨价到350万元。由于双方未能达成一致，房东便背着陈女士将房屋卖给了第三人张先生，并办理了过户手续。双方因此发生纠纷。

　　解答

　　问题一：陈女士还能拿回这套房子么?

　　在本案中，张先生的行为令人生疑：购买房产这么重大的决定，竟然都没有去实地看房!因为一旦看房，就可能知晓正在装修的陈女士的存在，这个交易也许根本就不会发生。于是，律师便提出：张先生是存在过错的，很可能他并没有与房东发生真实的交易。

　　此时，应当分成两种情况讨论：

　　一方面，如果张先生按照合理的市场公允价格支付了房款，并已经办理完毕产权过户手续，而且张先生不知道或不应当知道房东已经将房屋出售他人的情形，此时张先生取得该套房屋产权是受法律保护的，陈女士不能要求房东为其办理过户手续。

　　另一方面，如果房东与张先生的交易行为是恶意串通，其真实目的是为了避免向陈女士交付房屋，此时，陈女士便可向法院提起诉讼，要求确认房东与张先生的买卖合同无效，并主张房东向其交付房屋并办理产权过户手续。

　　就本案而言，我们认为，陈女士主张双方恶意串通的证据尚不足，不能单凭张先生存在一定过失，就否定合同的效力。因此，陈女士不能要求房东办理过户。

　　另外，二手房交易中还可能出现房屋多重买卖的情形，对此，数位买房人到底谁的权利保护顺位在先呢?结合我国相关法律法规，在房屋多重买卖的情形下，须遵循以下权利保护顺位：

　　问题二：陈女士该如何提出诉讼主张呢?

　　虽然陈女士已无法取得房屋产权，但根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，她可以向违约房东提出以下主张：

　　第一，房东的行为构成根本违约，陈女士可要求解除双方签订的买卖合同;

　　第二，陈女士可直接要求房东承担违约金20万元;

　　第三，陈女士可要求房东返还定金5万元。需要说明的是，违约金和定金罚则不能同时适用，如果选择了违约金，就不能要求双倍返还定金。

　　第四，如实际损失超过违约金金额的，陈女士可要求违约房东赔偿她因此遭受的损失，包括合同履行后可以获得的利益。对于“可得利益”，在司法实务中存在较大争议。部分法院认为：双方在签订合同确定房价时，并不能有效预见到合同签订后房价必然上涨或必然下降，以及房价上涨或下降的程度，要求卖方承担差价损失，超出了出卖人可预见的范畴，故差价损失不应得到支持。但也有法院认为：根据《最高人民法院印发<关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见>的通知》(法发[2009]40号)的规定，如果通过合同条款、或买方的履行行为，能够证实买方欲通过转卖方式获得收益的合同目的，此时该房屋差价可作为可得利益损失进行主张。

　　当然，就云南本地的司法实践而言，判决违约方承担差价损失的案例尚不多见。

　　要点

　　面对房东一房二卖甚至是一房数卖的违约行为，如购买房屋尚未过户，则买方仍可要求违约房东继续履行合同，交付房屋并办理产权过户手续;如房屋已过户至第三方名下，如无充足证据证实该过户行为存在恶意串通情形时，则买方只能解除合同，并要求违约房东赔偿损失。损失包括所遭受的损失以及合同履行后可以获得的利益。对于房屋再行购买的差价损失是否属于可以获得的利益，需要考虑在订立合同时违约房东是否具有可预见性进行综合判断。








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