形式“瑕疵”的农村房屋买卖合同的效力认定

播放 162次      发布日期：2018-05-02       来源：未知

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　　【基本案情】三原告曾某鑫、曾某海、曾某英与被告王某芝争议的房屋系三原告的父由祖业分得。1979年4月16日三原告的母亲林某珍在当时的村千部及其他人的见证下将原被告争议的房屋两间半出售给被告的丈夫曾某富。被告购买争议房屋后,一直居住使用至今,被告在1991年8月16日取得争议房屋的产权叠记。

　　2005年10月31日三原告母亲林某珍去世。三原告认为1979年4月2日的《售房屋文约》系伪造,应属无效。被告认为协议系双方当事人的真实意思,符合当时的交易习惯且不违反当时的法律规定。

　　三原告母亲与被告丈夫签订的《售房屋文约》的效力。

　　【审理查明】

　　重庆市合川区人民法院经审理认为:三原告的母亲将争议房屋出售给被告的事实成立,虽然售房屋文约上没有原告母亲的签名,但原告没有证据证明该售房屋文约系伪造。被告长期居住使用该争议房屋,并取得争议房屋的产权登记,三原告在其母亲在去世前,未向被告主张过权利。三原告要求确认《售房屋文约》无效无事实依据。

　　重庆市合川区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,作出如下判决：

　　驳回原告曾某鑫、曾某海、曾某英的诉讼请求。

　　原告曾某鑫、曾某海、曾某英持原审起诉意见提起上诉。重庆市第一中级人民法院经审理认为:本案三原告要求确认《售房屋文约》无效,但并未举示证据证明该文约存在法律规定的合同无效情形。《乡村房屋所有权证》以及《出佃房屋文约》均不能否定《售房屋文约》的效力。《售房屋文约)已事实履行,王某芝已取得争议房屋产权,从1979年4月2日日《售房屋文约》成立至2011年8月前,三原告也未对该文约的效力提出过异议。因此,本院对其上诉请求不予支持。

　　重庆市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下：

　　回上诉,维持原判。

　　【律师后语】

　　本案中涉及的农村房屋历史比较久远,时间跨度较长,原被告双方争议的《售房屋文约》的落款时间为1972年4月2日,对此份《售房屋文约》效力的认定、应以我国现行合同法的相关规定为法律依据,结合当时的交易习惯以及《售房屋文约》签订以后买卖双方的后续行为综合判定。

　　首先,从《售房屋文约》达成时的情况看,文约上面虽然没有买卖双方的名或者按印,从形式上看存在“瑕疵”,但该文约是在当时的村干部及其他人的见证下,由三原告的母亲林某珍出售给被告的丈夫曾某富,是买卖双方的真实意思表示,弥补了文约中欠缺买卖双方签名或者按印的“瑕疵”。

　　其次,从《售房屋文约》达成后,买卖双方的后续行为来看,1972年至2011年8月,在长达近40年的时间里,三原告均未对《售房屋文约》的效力提出过异议,双方争议的房屋也一直由被告居住,并办理了相应的权属证书。从上述当事人的行为也可以推定《售房屋文约》应属有效。三原告认为《售房屋文约》无效应举示相应的证据加以证明,否则应承担举证不能的法律后果。








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