农村居民间房屋买卖合同的效力问题
播放 117次 发布日期：2018-04-28 来源：未知
【基本案情】
原、被告系同村村民。被告盖某荣称位于永年县北石口村的该争议房屋是与宋某红结婚后盖的,共五间房屋。宅基地使用证上登记的名字为宋某红。2012年10月11日,宋某红、盖某荣(两人系夫妻)与白某玲签订了一份买卖房屋协议,内容为:出卖人(以下简称甲方)宋某红,买受人(以下简称乙方)白某林。一、甲方自愿将自有坐落在永年县名关镇北石口村房屋一处,卖给乙方收益。二、双协议以人民币13万元,由甲方出售给乙方,房屋价款乙方一次性给付甲方,甲方款后不能反悔。“房院产权归白某玲为止。款当面交清十三万元。该宗房院西至过道,东至宋某国,南至宋某海,北至宋某国。该房院买方为白某林的女儿白某玲。房院产权永归白某玲。宋某红原向村委会交款手续和土地使用证丢失,知再现声明作废。”三、甲方宅基地现种有春树两棵,乙方在翻盖新房时前一个月通知甲方,让甲方把树创走。甲方也可以提前创树(注:引号部分为签订协议时宋某魁手写)。见证人:康某龙、杨某的、宋某海、宋某国、宋某魁。该协议原被告双方各持一份,其中原告所持有的协议上盖有村委会印章,原告称该印章是在双方签订协议后,原告找村委会加盖的印章。其中见证人宋某海的签名为别人代签。协议签订后,被告腾清了三间房屋,还有两间房屋尚未腾清。在协议签订后,被告盖某荣丈夫宋某红去世。2013年3月8日,被告盖某荣与原告父亲白某林签订一份补充协议。内容为:甲方盖某荣,乙方白某玲。甲乙双方为买卖房屋之事,现双方达成如下协议:一、甲方卖给乙方房屋一座。现补充协议一份。甲方母亲杨久思现在有病,乙方必须答应甲方母亲去世后,此房才能买卖成功,否则,甲方有权把房屋收回来,不再卖给乙方。买房款不退还。
甲方把母亲后事办完,如果卖此房,把此房东西全部搬走,如果不卖此房,把买房款一次性退还给白某玲。三、其他互不追究。落款甲方:盖引引荣。乙方:白某玲。时间:2013年3月8日。该协议为被告盖某荣书写,落款处白某玲签字为原告父亲白某林所写。白某玲称不知道该协议书情况。白某玲主张2013年4月26日,交给马某军折建房定金5000元。在房屋买卖合同签订后,被告拒绝腾清剩余两间房屋,原告诉至法院。另外,被告盖某荣在2013年7月8日向本院递交反诉状,但在本院指定的期间未交纳反诉费。在诉讼过程中,原告中请追加宋某红继承人为被告参加诉讼,后又撒回该申请。
【案件焦点】
1.原、被告之间的房屋买卖协议的效力问题;2.原告父亲白某林与被告盖某荣于2013年3月8日签订的补充协议是否对原告具有约束力。
【审理查明】
河北省邯郸市永年县人民法院经审理认为:被告盖某荣与宋某红婚后所盖房屋属于夫妻共同财产。2012年10月11日,被告盖某荣及其丈夫宋某红与原告白某玲签订房屋买卖协议,虽然买卖房屋协议书的上方书写的买方是白某林,但落款处签名买方为白某玲,合同上补充内容已经明确买受人为白某玲,被告盖某荣对手写内容也予以认可,且有宋某红的签名及被告盖某荣的当场签名,被告也当场收取了购房款并交付部分房屋。被告的上述行为足足以使原告相信被告具有代理权,根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定,对原告与被告盖某荣及宋某红签订的农村房屋买卖协议书应认定有效。同时,被告提交的2013年3月8日的的协议书上买方写的是白某玲,其内容也印证了该房屋的买方为原告白某玲,该协议书有被告签名,证明被告知道该房屋的买方为原告白某玲。原告白某玲是本集体组织成员,原告提交的购房协议上盖有村委会印章,表明该房屋买卖业经村委会同意,且原、被告双方签订的房屋买卖协议不违反法律、法规规的强制性规定,应认定为合法有效合同,原、被告双方应按照合同约定履行合同义务。原告白某玲按照约定支付了购房款,被告应按照合同约定交付全部房屋,而被告只交付了三间房屋,对剩余两间房屋尚未腾清。故对原告要求被告履行合同义务,腾清剩余房屋的诉讼请求应予以支持。对被告提交的2013年3月8日签订的协议,是被告盖某荣与原告父亲白某林在原告不知情的情况下签订的协议,该协议对原告不产生效力。对原告要求因被告未及时腾清房屋导致不能翻盖房屋而预交的定金损失的诉讼请求,因证据不足,本院不予支持。对被告提起的反诉,因其未在本院指定的期间交纳反诉费,按被告撤回反诉处理。原告撤回申请追加宋某红的继承人作为被告参加诉讼,本院予以准许。
河北省邯郸市永年县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条之规定,作出如下判决:
被告盖某荣继续履行2012年10月11日签订的房屋买卖协议,并于本判决书生效之日起十日内腾清所占房屋两间。
二、驳回原告白某玲其他诉讼请求。
案件受理费2900元,由被告盖某荣承担。保全费120元,由原告白某玲承担。
【律师后语】
1.原、被告之间的房屋买卖协议成立并有效
合同法》第四十四条规定,依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。本案中,原、被告自愿签订房屋买卖协议,双方意思表示真实,并由见证人在场证明,该协议依法成立。目前，我国法律、法规并未禁止本村村民之间出卖住房,村民之间买卖住房也无需办理批准、登记等相关手续，故原、被告持有的协议中是否加盖村委会公章并不影响该协议的效力，双方签订的房屋买卖协议合法有效。
2.原告父亲白某林与被告盖某荣签订补充协议系无权代理行为
《合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中,原、被告签订房屋买卖协议后,被告清了三间房屋,合同大部分已履行,而被告父亲白某林与被告盖某荣在2013年3月8日签订的补充协议对原协议的效力问题进行了重新约定,系对原协议的主要事项进行的重大变更,该变更严重影响到原告所享有的合同利益,因补充协议上并未有原告本人的签名,其对此此也不予认可,故在被告未能举证证明被告父亲白某林签订补充协议构成表见代理的情况下,应认定被告父亲白某林在此情况下为无权代理人,其与被告盖某荣签订的补充协议对原告依法不发生效力。
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