交易习惯对房屋买卖合同效力的影响
播放 146次 发布日期：2018-04-26 来源：未知
【基本案情】
2011年8月30日,郭某艳与王某全签订《合同》,约定由王某全购买郭某艳名下的北京市朝阳区某处402号房屋(以下简称涉案房屋),该该房屋为经政府批准统一建设向社会公开发售的经济适用房(郭某艳购买该房屋的签约日期为2004年2月25日，取得契税完税凭证或房屋所有权证日期为2006年8月15日),房屋成交价格为489413元,双方对于付款郭某艳(出卖人)提交了其与王某全(买受人)房屋交付、违约责任等条款未作出约定。
郭某艳(出卖人)协议)一份,约定了房款给付时间、过户时间、违约责任等条款。王某东对《补充协议》的真实性不予认可。
关于《合同》及《补充协议》的履行与解除。2011年8月30日,郭某艳将涉案房屋过户至王某全名下。经询,郭某艳、王某全均称《合同》与《补充协议》签订后，除了交纳土地出让金、办理房屋过户税费等，王某全未给付任何购房款。王某东称,王某全曾告知其已将购房款付清,但未提交相关证据。郭某艳称《合同》及《补充协议》已经解除,并提交了其于2013年7月20日发给王某全的《解除买卖合同通知书》,并要求王某全于2013年8月20日之前将涉彙房屋返还给其,并配合其办理涉案房屋的变更登记手续,将涉案房屋过户至其名下。王某全表示其于2013年8月1日收到了《解除买卖合同通知书》,认可《合同》及《补充协议》于该日解除。但王某东对《解解除买卖合同通知书》的真实性不予认可,并提交了其与王某全的转账明细,证明王某全具有给付购房款的能力,但未能提交王某全给付房款的证据。
关于涉案房屋过户的真实目的。经询,郭某艳称2005年王某全还是单身,其中请下来涉案房屋后就借给王某全居住,当时同意将涉案房屋过户给王某全是为了解决王某全与王某东孩子的上学问题,并没有真正想把涉案房屋出售售给王某全,签订《合同》及《不补充协议》的目的是办理过户,并提交了《北京市朝朝阳区第二实验小学2013年适龄儿童入学登记通知》,证明如果不将涉案房屋过户到王某全名下,王某全与王某东的孩子就无法在该学校上学。《北京市朝阳区第二实验小学2013年适龄儿童入学登记通知》中关于“办理登记时所需材料”第3条要求提交“家庭实际居住地证明(房屋产权证或购房合同及发票)原件及复印件。”王某全亦认可郭某艳所述的上述事实。经查,王某全与王某东之子王某翔现就读于北京市朝阳区第二实验小学。王某东对于郭某艳与王某全所述均不予认可。
另,王某全与王某东于2006年7月7日登记结婚,婚后其二人一直在涉案房屋中居住。
【案件焦点】
本案争议的焦点在于违反房屋买卖一般交易习惯的房屋买卖合同效力如何认定?在房屋买卖合同纠纷中,如如何运用一般交易习惯来审查合同的效力?
【审理查明】
北京市朝阳区法院经审理认为:买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。合同当事人之间的真实意思表示是合同有效的一般构成要件。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。根据郭某艳与王某全所述,郭郭某艳将涉案房屋过户至王某全名下是为了解决王某全与王某东子女的上学问题,而非要将涉案房屋出售给王某全。结合王某全与王某东孩子的就学情况及王某全在涉案房屋中长期居住的事实来看,买卖涉案房屋并非郭某艳与王某全签订《合同》及《补充充协议》的真实目的,双方签订《合同》及《补充协议》的真实目的是要将涉案房屋过户至王某全名下,故郭某艳与王某全签订的《合同》及《补充协议》因不具备合同有效的基本构成要件,当属无效,故王某全应当将涉案房屋返还给郭某艳,并协助郭某艳将涉案房屋过户至其名下。虽然王某东称王某全已将购房款全部付清,但其未能提交相关证据予以证明,本院对其述称意见不予采信。关于郭某艳主张的违约金,因双方签订《合同》及《补充协议)是为了过户需要,并没有真实买卖意思表示,故对于违约金本院不予支持。因本院判决王某全将涉案房屋返还给郭某艳,故对于王某东要求驳回郭某艳全部诉讼请求的诉请,本院不予支持。
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条之规定,作出如下判决:
原告郭某艳与被告王某全就402号房屋于二O一一年八月三十日签订的《存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同补充协议》无效;
二、被告王某全于本判决生效之日起七日内将402号房屋返还给原告郭某艳,并协助原告郭某艳办理402号房屋的权属转移登记手续,将该房屋产权转移登记至原告郭某艳名下;
三、驳回原告郭某艳的其他诉讼请求。
四、驳回第三人王某东的其他诉讼请求。
王某东上诉后,北京市第二中级人民法院依据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,作出如下判决:
驳回上诉诉,维持原判。
【律师后语】
合同效力是房屋买卖合同案件审理中首先要审查的内容。根据《民法通则)和《合同法》的规定,合同的有效要件应当包括:行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者违背社会公共利益。房屋买卖合同性质上属于买卖合同的一种,系双方采取要约、承诺的方式即可订立,出卖人转移房屋的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。房屋买卖合同是卖方转移房屋所有权的合同。卖方不仅要将房屋交付给买方,而且要将房屋的所有权转移给买方。房屋买卖合同是支付价款的合同,并且价款是取得房屋所有权的对价。在房屋买卖合同中,买房人与卖房人互为给付，双方都享有一定的权利，负有相应的义务。在房屋买卖合同纠纷案件审理中，存在名为房屋买卖法律关系,实为其他法律关系的情形,法院对此在理中需要对真实的法律关系子以审查判断,这就需要从一般交易习惯的角度进行审查。
根据《最高人民法院关于适用く中华人民共和国合同法》若干问题的解释》(二)第七条的规定,交易习惯是指不违反法律、行政法规强制性规定,在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易双方订立合同时所知道或者应当知道的做法,或者当事人双方经常使用的习惯做法。需要运用房屋买卖一般交易习审查的房屋买卖合同一般体现出以下四个特点:一是出卖人往往出于非真实交易的目的,将房产登记在亲朋好友名下;二是出卖人与买受人之间未签订书面房屋买卖合同或签订的房屋买卖合同对双方权利义务约定的条款较为简单;三是出卖人与买受人之间只是办理房屋所有权转移登记,并不存在支付全部购房价款、交付房屋等其他实际交易行为;四是合同名为房屋买卖合同,实为其他法律关系,如房屋买受人借用房屋出卖人的房屋办理完产权转移登记手续后,用于办理子女入园入托手续,或者房屋出卖人将房屋过户给亲戚朋友后,通过规避国家保障房相关政策来获取保障房屋。
审理此类案件需要从以下几个方面进行审査:一是关于出资情况,就初始举证责任而言,购房出资人要否定登记产权人的权利,需要证明双方之间对房屋产权的归属已有约定,登记产权人仅被“借名”等事实。在没有直接证据证明双方之间是借名登记时,应当从房屋买卖关系的认定因素进行综合判断,不能仅根据单一因素而推登记产权人的物权。二是关于房屋的使用情况,从使用时间方面来看,包括有偿使用和无偿使用房屋,如租用、借用等,如果是无偿使用房屋,还应当审查使用房屋的时间是否有违房屋买卖合同一般交易习惯。
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