农村房屋买卖合同的效力认定
播放 196次 发布日期：2018-04-26 来源：未知
【基本案情】
1999年2月9日,徐某珍与李某山口头约定,徐某珍将北京市房山区某处1号宅院内8间房屋卖给李某山,价款为57500元。协议达成后,李某山付给表对购房款57500元,徐某珍将上述房屋交付李某山使用。李某山自1999年2月13开始居住至今。后2007年10月11日,徐某珍以该宅院系南关村分给自己的地,李某山并非本村集体经济组织成员,上述买卖属于无效行为为由要求确认原告徐某珍与被告李某山之间的买卖合同无效。被告李某山认为自己是农村户ロ,而且买房后已将全家户口迁至房屋所在的南关村,根据诚实信用原则,双方买卖合用是真实意思表示,并且都实际履行,所以应该该确认买卖合同有效。
【案件焦点】
本案的争议焦点在于原、被告所达成房屋买卖协议是否有效。
【审理查明】
北京市房山区人民法院经再审审理认为:综合本案的实际情况,本着有利于稳定现有的房屋占有关系及诚实信用原则,本院认为,确认徐某珍与李某山签订的买卖协议有效于本案较为适宜。理由如下:一、徐某珍与李某山于1999年2月9日所达成的房屋买卖口头协议,应系双方真实意思表示,至原告起诉前,双方实际履行该协议已有8年多,在这段段时间中,李某山在诉争房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系。二、1999年2月李某山购买房屋时系农民户口,并且在买房后同年11月李某山及其家人已将户口迁入诉争房屋所在地房山区城关街道17号。且李某山所提供的入户口款收据、城镇容纳费收据、南关村村委会所出具的证明等证据都显示,南关村委会对于李某山购买17号院并已将户口迁入本村成为本村村民的事实予以认可。三、签订房屋买卖协议前,原告徐某珍已将户口迁至城关街道并转为城镇居民,已经有固定住所,其在签订买卖协议并实际履行后,其又以转让农村宅基地违反法律规定为由,要求确认买卖协议无效,其行为亦与民法倡导的诚实信用原则相悖。四、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定农村村民一户只能拥有一处宅基地。该规定为管理性规范,而非效力性规定,不应仅依该规定否定买卖合同的效力。所以,对于被告李某山在北京市房山区石楼镇双柳树村拥有宅基地一块的情况,不影响本院对房屋买卖协议有效的认定。
综上,经本院审判判委员会讨论决定,北京市房山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定,作出如下判决:
驳回原告徐某珍的诉讼请求。
徐某珍持原审起诉意见提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为:根据本案现已查明的事实,涉讼房屋买卖口头协议系双方真实意思表示,且已实际履行8年有余,李某山己对涉讼房屋形成稳定占有关系;李某山于199年2月购买涉讼房屋时系农民户口,其与家人并于同年1月将户口迁至涉讼房屋所在地,南关村委会对于上述买卖及迁户事实均予认可;涉讼房屋买卖协议签订前,徐某珍已将户口迁至城关街道并转为城镇居民户口,另有固定住所,其在签订买卖协议并实际履行后,又以转让农村宅基地违反法律规定为由要求确认买卖协议无效,有违诚实信用原则。原审法院综合考量全案情况,从有利于稳定现有房屋占有关系及维护诚实信用原则出发作出相应处理,并无不妥,本院予以维持。徐某珍的上诉请求,依据不足,本院不予支持。
综上,北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,作出如下判决：
驳回上诉,维持原判。
【律师后语】
本案处理重点主要在于对农村私有房屋买卖合同效力的认定。目目前我国的法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私房买卖以及农村私房买卖合同应认定无效的明确规定,但是农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特特定的身份相联系不允许转让。现在对于农村房屋买卖合同的效力问题,2004年北京市高级人民法院民一庭下发的《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定以及处理原则研讨会议纪要》、2006年《北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》以及2012年《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》均规定此类合同以认定无效为原则,以认定有效为例外。例外如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,或者诉讼时买受人已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的;以及对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前,将房房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的可以认定有效。合同无效后的处理原则是:对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿;判决返还、腾退房屋的同时应注意妥善安置房屋买受人,为其流出合理的腾退时间,避免单独判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。2006年《北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要进一步强调:在合同无效的原因方面,出卖人负有主要责任,买受人负有次要责任;在买受人确实无房居住的,应予以妥善安置。
具体到本案中,徐某珍将诉争房屋卖给李某山后,双方已互相履行完毕,李某山自1999年2月13日开始居住至今。李某山在买房时系农民户口,买房后李某山于当年将户口迁至诉争房屋所在地,并由该村村委会予以认可。而诉争房屋买卖协议签订前,徐某珍已将户口近至城镇,另有固定住所。故综合考量全案,本着有利于稳定现有房屋占有关系及维护诚实信用原则出发,一、二审法院均同意该房屋买卖合同为有效。
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