遭遇开发商或房东一房二卖，如何维护你的合法权利

播放 130次      发布日期：2018-04-26       来源：未知

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　　作为买房人，最怕遇到一房二卖，严重会钱房两空，如果真的不幸遇到了，如何维护自己合法权利。这篇文章小编将告诉你，你务必认真阅读或者收藏。

　　一般而言，出现一房二卖时，由于房子只能过户给一个人，就是只有一个买卖合同能够得到履行，这时候没有买到房子的买方是否就一定得不到房子了呢?未必，只要你在掌握相关法律知识和证据情况下，向法院起诉还是有可能拿到房子的。

　　一、一房二卖一般确定房屋归属的一般原则

　　应支持登记或者预告登记在先的买受人取得房屋所有权;如均未登记和预告登记，则应支持合法占有房屋的买受人取得房屋所有权;如均未占有、登记和预告登记，则应支持先支付完房屋价款的买受人取得房屋所有权。但市场是纷繁复杂的，在一房二卖中，会出现前买受人未完成登记或者预告登记、但合法占有房屋，后买受人虽未合法占有房屋但已经完成了过户登记;或者两个买卖合同同时存在，均未得到任何履行。在这些情况下，前买受人如何取得房屋所有权、法院如何确定房屋的归属就成了必须面对的问题。

　　二、可以通过主张出卖人与第三人恶意串通取得房屋

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”这与《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第五十二条第二款规定的恶意串通、损害第三人利益而导致合同无效的精神是一致的。一旦另一个买房合同被确认无效了，在这个合同基础上进行的过户也就无效了，此时再要求出卖人履行自己的合同就能拿到房子了。

　　三、那问题来了，如何证明出卖人与第三人恶意串通呢?

　　由于第三人一般不会直接承认其主观上恶意，而恶意又属于人精神世界，因此必须要从前买卖合同的存在是否外化和后买受人有无重大过失进行综合认定。从前买受人而言，前房屋买卖合同的备案、房屋的交付占有、预告登记等事实均有一定的公示作用，能够证明涉案房屋的前买卖关系已经外化;从第三人而言，要看其在交易中有无重大过失，即后买受人在交易中没有尽到应尽的交易安全注意义务，包括审查交易对象有无代理资格、交易标的是否为对方所有、是否实地查看房屋等。如果第三人明知或者应该知道房屋已经卖过了或者连最基本的验房都没有做，就可以认定时恶意串通。

　　最后，如果实在拿不到房子，也不要忘了还是可以依据买房合同追究卖房人的违约责任的。依据合同卖房人应把房子过户给你，现在无法过户就是违约。这时候你可以追究卖房人违约责任。








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