经济适用房满足上市交易条件后,双方买卖合同是否有效
播放 166次 发布日期：2018-04-25 来源：未知
【基本案情】
原告徐某强与原告赵某荣系夫妻关系,被告齐某刚与被告赵某萍系夫妻关系,原告赵某荣与与被告赵某萍系同胞姐妹关系。
2003年12月26日,被告赵某萍与昌邑市某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份,约定被告赵某萍购买某小区第11号楼三单元205号房,建筑面积共156.116平方米,其中住宅132.477m2,车库233639m2,合计金额15782022元。
至2004年2月24日,被告赵某萍缴纳房款共计158522.32元。
2004年3月12日,被告赵某萍取得涉案房屋的房屋所有权证书,载明建筑面积住宅为133.32平方米,住宅附属房为23.47平方米,土地叔属属性质为划拔,附记中载明为经济适用住房。
2004年8月-9月，被告齐某刚为原告出具收条一份,内容如下:“收到预付房款壹拾万零柒仟元整,时间2004年8月~9月”。
被告赵某萍曾在中国银行办理涉案房屋的按揭贷款,被告自2004年3月20日还款至2006年5月20日,原告自2006年6月20日还款至2009年2月20日款还清,原告共还款项为68361.48元(包括贷款利息4317.56元)。
综上,原原告已付被告款项共计175361.48元。两原告自2004年11月份入住涉案房屋居住至今。
【案件焦点
原、被告之间房屋买卖合同是否成立,是否有效。
【审理查明】
山东省潍坊市昌邑市人民法院经审理认为:通过原告提供的由被告齐某刚出具的预付房款的收条、署名为被告赵某萍的活期存折及中国银行的存款转账回单21份,以及证人徐新伟、赵焕波的证人证言,结合原告自2004年11月份即入住涉案房屋的事实,可以认定原、被告之间于2004年达成了房屋买卖的合意,并用实际行动履行了付款、交付房屋等主要合同义务。根据相关法律规定,依法成立的合同,受法律保护。涉案房屋系两被告共同所有,两原告与两被告自愿签订的合同系双方真实意思表示,双方签订的合同依法成立,而该合同的效力应当根据法律定予以确定。涉案房屋系经济适用房,故出售人应当在取得房屋所有权证后,同时不违反经济适用房上市交易限制条件的情况下,才可以上市交易。本案中,虽然双方当事人在达成房屋买卖的合意时,该房屋不具备上市交易条件,但双方自愿履行了付款、交付房屋等主要合同义务,而该房屋目前已满五年(以房屋所有权证书得时间为准),符合了经济适用房上市交易条件,故双方签签订的房屋买卖合同目前并不违反法律、行政法规的规定,原、被告之间的房屋买卖合同应为合法有效,双方当事人均应按房屋买卖合同的约定履行义务。两原告按约定支付购房款,且两告自愿缴纳相应的士地出让金,两被告亦已交付房屋,故两原告要求两被告协助办理涉案房屋过户手续,符合法律规定,本院予以支持。对被告主张原、被告之之间房屋租赁合同关系,证据不足,不予采信,对被告的反诉请求,不予支持。
出东省潍坊市昌邑市人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、参照《经济适用房管理办法》第三十条之规定，判决：
一、确认原、被告之间房屋买卖合同关系合法有效;
二、原告徐某强、原告赵某荣向相关管理部门缴纳涉案房屋的土地出让金;
三、被告齐某刚、被告赵某萍于本判决生效之日起十日内协助原告徐某强、原告赵某荣办理涉案房屋过户手续。
被告齐某刚、赵某萍不服一审判决提起上诉。潍坊市中级人民法院经审理认为:根据上诉人向被上诉人出具的预付房款的收条和被上诉人自2006年6月20日至2009年2月20日偿还涉案房屋按揭贷款的记录，结合被上诉人装修居住使用涉案房屋的事实。上诉人称其向被上诉人出具的收条是因做生意急需资金而向被上诉人借款,但未提供证据证明,被上诉人亦不予认可,本院不予采信。上诉人与被上诉人之间虽未签订书面房屋买卖合同,但被上诉人已经向上诉人支付购房款,且上诉人将房屋交付给被上诉人使用,双方行为符合房屋买卖合同关系的特征,应当认定双方之间的房屋买卖合同关系成立。因涉案房屋系经济适用房,按照有关规定,该类房屋进行买卖交易必须符合相应条件,但并不影响对该类房屋进行买卖行为的效力认定,目前涉案房屋已经超出禁止交易年限,应当认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同有效。关于该类房屋交易应缴纳土地出让金问题,属于行政机关管理范畴,不属于人民法院民事案件审理范围,原审对土地出让金缴纳问题作出裁判不当,应予纠正。至于上诉人所称原审程序违法问题,经査阅原审卷宗,当事人变更诉讼请求系经法院依法释明后作出,并不违法。综上,上诉人的上诉理由由部分成立，本院予以支持。
山东省潍坊市中级人民法院依据据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条之规定,判决如下:
ー、维持山东省昌邑市人民法院(2012)昌民初字第1062号民事判决第一、三项内容,即“
确认徐某强、赵某荣与齐某刚、赵某萍之间房屋买卖合同关系合法有效;三、齐某刚、赵某萍于判决生效之日起十日内协助徐某强、赵某荣办理涉案房屋过户手续”。
二、撤销山东省昌邑市人民法院(2012)昌民初字第1062号民事判决第二项内容,即“二、徐某强、赵某荣向相关管理部门缴纳涉案房屋的土地出让金”。
三、驳回徐某强、赵某荣的其他诉讼请求。
【律师后语】
本案处理重点主要在于经济适用房能否上市交易的问题。焦点一为原、被告方之间的房屋买卖合同是否成立。根据原告提供的证据结合原告自2004年已入住涉案房屋的事实,可以认定原、被告双方于2004年达成了房屋买卖的合意,并用实际行动履行了付款、交付房屋等主要合同义务,双方关于房屋买卖的合同法成立,而该合同的效力应当根据法律规定予以确定。
焦点二为,原、被告双方之间的房屋买卖合同是否有效。《经济适用房管理办法》第三十条规定,经济适用住房购房人拥有有限产权。购购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。
因涉案房屋系经济适用房,按照上述规定,该类房屋进行买卖交易必须符合相应条件,但并不影响对该类房屋进行买卖行为的效力认定,目前涉案房屋已经出禁止交易年限,应当认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同有效。关于该类房屋交易应缴纳土地出让金问题,属于行政机关管理范畴,不属于人民法院民事案件审理范围,原审对土地出让金缴纳问题作出裁判不当,二审法院予以纠正。
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