合同的效力与物权的变动、债权人的代位权
播放 110次 发布日期：2018-04-23 来源：未知
【基本案情】
2002年7月8日,被告罗某政、黄某英与被告白某文签订房屋转让协议,罗某政、黄某英将宾阳县宾州镇建设区X号及土地以138000元卖给被告白某文,并将房产证、国有土地使用证证及建设工程规划许可证交给白某文。白某文于2002年7月将上述房屋的土地变更登记至其名下,但没有办理房屋过户手续。2006年3月23日,被告白某文与原告廖某珍、邓某芬莶订了一份房地转让协议书,将上述房屋及土地以231000元卖给原告,原告当天向其交付了231000元,白某文将国有士地使用证及建设工程规划许可证交给原告。原告签订合同后,多次找三被告,要求其协助办理房屋和土地的过户手续,但三被告均拒绝协助办理,原告遂向本院提起诉讼,请求判令:1.确认原告与被告签订的房地转让协议有效;2.被告罗某政、黄某英在本案判决后生效后10日内将将宾阳县宾州镇建设区×号过户至被告白某文名下;3.在被告罗某政、黄某英履行完上述义务后10日内被告白某文协助原告办理宾阳县宾州镇建设区x号及土地的过户户手续;4.本案诉讼费及办理上述房地产过户所需费用原告愿意全部承担。
原告廖某珍、邓某芬对其陈述的事实,提供证据有:1.房屋转让协议,证明被告罗某政、黄某英在200年7月8日转让建设区×号五层半自建房给被告白某文,当时是白某文办理了土地过户手续,没有办理房产过户手续;2.房地转让协议,证明被告白某文于2006年3月23日将宾阳县建设区x号五层半楼房转让给原告廖某珍夫妇;协议已经生效履行,土地证也交由原告手执,但因手头较紧没有办理过户手续,且由于罗某政、黄某英卖给白某文的时候没有办理房产过户手续,因此不能直接办理,必须由罗某政、黄某英名下过户到白某文名下,才能从白某文过户到原告名下;3.国有土地使用证建设工程规划许可证，证明房地转让协议已经生效、履行。
被告罗某政、黄某英没有到庭,亦未有证据提交。
【案件焦点】
原告与被告签订的房地转让协议是否有效。
【审理查明】
广西壮族自治区南宁市宾阳县人民法院经审理认为:罗某政、黄某英与被告白某文签订了房屋买卖协议,协议书中关于宾阳县宾州镇建设区x号及土地的买卖行为合法有效;在上述协议生效后,被告白某文依约向罗某政、黄某英交付了购房款,并将上述土地使用权变更登记至其名下,但未办理房屋过户手续。2006年白某文与原告签订的关于上述房地产买卖的房地转让协议书系双方真实意思表示,不违反法律强制性规定定,该协议合法有效,本院予以确认,原告已依约履行了付款义务,被告白某文即负有协助原告办理房地产过户手续的义务。现造成上述房地产不能办理过户登记的原因,一是被告白某文拒不协助原告办理土地使用权的变更登记手续;二是上述房屋的产权人还登记在被告罗某政、黄某英名下,在罗某政、黄某英与被告白某文签订的房屋买卖协议及白某文与原告签订的房地转让协议均生效之下,罗某政、黄某英即负有义务协助将上述房产过户至白某文名下,然后白某文再负有协助将上述房屋过户至原告名下的义务,现由于罗某政、黄某英、白某文息于履行其应负义务,房屋所有权人尚登记在罗某政、黄某英名下,导致原告签订合同的目的未能实现,根根据《中华人民共和国合同法》第七十三条之规定“因债务人息于行使其到期债权,对债权人造成损害的,债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权”,故原告请求被告罗某政、黄某英在本案判决生效后10日内将上述房地产过户至被告白某文名下;在被告罗某政、黄某英履行完上述义务后10日内被告白某文协助原告办理上述房地产的过户手续的请求,合法有据,本院予以支持。原告主张本案受理费及办理上述房地产过户手续所需费用由其全部承担,系当事人对自身权利的处分,不违反法律规定,予以确认。
广西壮族自治区南宁市宾阳县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十三条第一款、第一百零七条、第一百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,作出如下判决:
被告白某文与原告廖某珍、邓某芬于2000年3月23签订的《房地转让协议书》合法有效;
二、被告罗某政、黄某英在本案判决生效之日起10日内协助被告白某文将宾阳县宾州镇建设区×号房屋的所有权人登记至被告白某文名下,所需费用由原告廖某珍、邓某芬负担;
三、被告白某文在本判决第二项履行完后10日内,协助原告廖某珍、邓某芬将宾阳县宾州镇建设区x号房屋所有权人及土地使用权人登记至原告廖某珍、邓某芬名下,所需费用由原告廖某珍、邓某芬负担。
【律师后语】
一、合同的效力与物权的变动
《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。由此可见,我国对不动产物权的生效是采用“合同+登记”的模式,合同属于内得数定,约束双方当事人;登记对外发生效力,公示物权的归属。合同双方当事人依注基订的合同成立后,仅产生请求权,通常不直接引起物权变动。本案中被告白某文和再告育珍、邓某芬签订的房地转让协议合法有效,被告应当协助原告办理房屋和上先的过户手续,方能实现物权的变动。在司法实践中,涉及合同效力与物权变动的案例十分常见,只要理清两者的关系,明确合同和物权两层含义,物权的归属就显而易见了。合同成立不当然引起物权变动,但却是物权变动的依据,只有完成了合同成立和物权公示两步走,才能完成物权的转移,即“合同成立+物权登记=物权变动”。
二、债权人的代位权
《中华人民共和国合同法》第七十三条第一款规定:“因债务人怠于行使其到期债权,对债权人造成损害的,债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债权人的债权,但该债权专属于债权人自身的除外”,代位权的构成要件包括以下几个方面:
1.主权合法有效并且已经到期。
2.次债权即�务人对次债务人的债权合法有效,也已到期,且为非专属性的金钱债权。
3.债权人怠于行使其债权
4.对债权人造成损害
原告与被告罗某政、黄某英之间没有合同关系,基于法律赋予原告的代位权，原告可以突破合同的相对性,将次债务人罗某政、黄某英告上法庭,实现自己的合法权益。
上一篇：借用他人名义购房产权归谁
下一篇：关于房改房屋纠纷的问题有哪些