“因宅”的法律限定及房屋买卖中的披露义务

播放 136次      发布日期：2018-04-23       来源：未知

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　　【基本案情】

　　2013年3月8日,原告虞某静(买方)和被告张某针(卖方)在案外人经纪方广州市某房地产中介服务有限公司撮合下签订了一份《房地产买卖合约》,约定虞某静购买被告所有的广州市番踢区石基镇东怡新区东雅园某房,双方同意该物业总楼价为98万元。合同签订后,原告依约支付定金5万元。2013年3月8日双方又签订补充协议,原告于2013年4月19日提前向被告支付大部分购房款合计40万元,由被告本人收取并开具《收款证明》,并向税务部门缴纳契税办理契税完税证明。正当原告等待新居收楼入住并已卖掉原居住房屋时,原告获悉2011年9-10月期间涉案房屋发生租客跳楼自杀当场致死。原告以被告故意隐瞒重要事实,欺瞒原告,为保护原告的合法权益,特起诉请求法院判令:一、依法撤销原、被告签订的房屋买卖合同;二、被告返还原告已支付购房款合计45000元及按同期银行款利率支付利息;三、被告赔偿原告损失合计3500元(其中契税为22500元、中介费5000元及三个月房租6000元,房租计至实际退还房款时止);四、被告承担本案诉讼费用。被告张某针则否认知晓涉案房屋曾发生跳楼自杀事件,且原告不能以所谓当宅为借口忧乱双方签的合同,涉案合同上没有明确指明原告所称的违约理由,故被告就没有隐瞒不告知的责任,既然原告称被告知情隐，根据诉讼法举证规则，原告应承担举证责任。

　　另查明,广州市公安局番区分局罗家派出所出具一份《询问笔录》证明案外人汤某权认其父汤某于2011年2月20日下午在租住的涉案房屋客斤台跳楼自杀。广州市公安局番区分局刑警大队技术中队出具一份坠楼情况说明,证明当日接后经现场勘查发现死者坠楼的位置应为涉案房屋阳台处。

　　【案件熊点】

　　被告是否存在故意隐瞒涉案房屋曾发生租客跳楼自杀事实的情形。

　　【审理查明】

　　广东省广州市番禺区人民法院经审理认为:根据法庭上已查明的事实可知,公安机关出具的《询问笔录》及《现场勘查证明》已证明涉案房屋在原、被告签订买卖合同前曾发生租客跳楼自杀事件。作为涉案房屋权属人的被告,与原告签订涉案买卖合同前一直对该房屋进行出租收益,对涉及租户在该房屋发生跳楼自杀的重大事件是知道或者应当知道的,故被告抗辩对该事件不知情的理由不能成立。该事件必然会影响当事人对涉案房屋购买意向和价值判断,被告的隐瞒行为违背了公共秩序和善良风俗,违反了诚实信用原则。

　　广东省广州市番禺区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第七七条、第八条、第四十二条、第五十四条、第一百零七条、第一百三十条的规定,判决如下:

　　撤销原告虞某静与被告张某针于2013年3月8日签订的《房地产买卖合约》;二、被告张某针应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款45万元及利息给原告虞某静;三、被告张某针应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告虞某静赔偿损失5000元;四、驳回原告虞某静的其余诉讼请求。

　　张某针不服一审判决提起上诉,后又于二审期间申请撤诉。广州市中级人民法院作出(2014)穗中终字第1880号裁定，准予上诉人张某针撤诉。

　　【律师后语】

　　本案处理重点主要在于对“凶宅”该如何认定，出卖人是否具有向买受人披露房屋负面关联信息的附随义务。

　　法律上对于“凶宅”没有明确的界定,“凶宅”通常是指房屋内曾发生人非正常死亡事件,给居住者带来不适感和恐惧感,以致价值贬损的房屋。对于“凶宅”的限定应符合以下要件:第一，房屋内自然人死亡的事实须是客观存在的,非人们的主观想象;第二,房屋内自然人死亡的事实须是人为因素的非正常死亡。买受人购买房屋,并非单纯购买一个由水泥等建筑材料所包围的空间,还期待房屋能够给自已带来舒适、安宁的享受。“凶宅”的信息并非通过房屋的物理品质反映出来,但却能够引起买受人的负面情绪,足以影响买受人的购买决定。一般来说,买受人买到“凶宅”多为出卖人故意隐瞒“凶宅”信息所致,其实际上有违买受人的真实意思表示。因此“凶凶宅”这一信息应属于房屋的负面关联信息。

　　从诚实信用原则及房屋交易的公平性出发,出卖人应当负有披露“凶宅”信息等负面关联信息的义务,出卖人若不履行这一义务,买受人理应获得权利救济。出卖人未如实披露“凶宅”等房屋负面关联信息的行为,违背了诚实信用原则,应当视为欺诈,善意买受人享有请求法院或仲栽机关变更或撤销合同的权利,对于造成买受人损失的,出卖人应当承担损害赔偿责任。








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