借名买房一方反悔，经适房案件判决两难
播放 78次 发布日期：2018-04-20 来源：未知
杨某刚与贾某红于1993年4月6日登记结婚。2001年7月15日，双方以杨某迎的名义购买位于北京市昌平区天通苑东一区157号楼2707室的经济适用房一套，该房屋的购房首付款、律师费、保险费、银行月供、房屋入住手续、装修费及所有物业费均系杨某刚与贾某红支付。双方还约定：该房屋的实际所有权人是杨某刚与贾某红，该房屋登记在杨某迎名下，待满足过户条件时，杨某迎要协助杨某刚与贾某红办理过户手续。后该诉争房屋的产权证下发，诉争房屋登记在杨某迎名下，杨某迎将该房屋的《商品房买卖合同》、《个人住房按揭合同》、发票、房屋所有权证均交付给了杨某刚与贾某红夫妇。之后，杨某刚与贾某红共同居住于该房屋内，在最初的几年内，杨某迎与贾某红、杨某刚倒是也相安无事。
2007年，杨某刚与贾某红因感情不和，双方协议离婚，就财产分配问题双方达成协议内容如下：双方均同意离婚;位于北京市昌平区天通苑东一区157号楼2707室归贾某红所有。该房屋剩余的贷款由贾某红负责偿还，该房过户时，杨某刚配合贾某红办理过户手续。
因该房产已经满足上市交易的条件，贾某红多次找到杨某迎，要求杨某迎协助其办理过户手续，但是贾某红的要求遭到了杨某迎的一口拒绝。杨某迎称房屋是自己的，不可能将自己的房产过户到贾某红名下，杨某迎还声称要贾某红搬出该房屋。贾某红为了保住房子，礼物也给杨某迎送了，好话也向杨某迎说尽了，甚至双方争执、冲突也发生了多次，公安部门也出动了，但是双方的矛盾却一直无法解决，贾某红渐渐产生了一种心力交瘁的感觉。
为了拿回属于自己的房产，贾某红无奈走上了用法律维权的道路。于是，贾某红找到了说房网靳双权律师，将案情坦诚相告。
二、城市拆迁律师办案掠影
律师根据以往相似案例的承办经验做出如下分析：由于目前适用的《北京市经济适用房管理办法》不属于《合同法》规定的法律、法规的强制性规定，使该类案件在审理中出现如果严格按照《合同法》判决，当事人到住建委无法过户，使得案件难以执行，而按照《经济适用房管理办法》判决，又有悖于《合同法》和诚信原则的两难境地。 因此，若实际出资人能够证明双方存在“借名买房”的关系，法院一般认定实际出资人对该房屋享有长期居住权，不用腾房。但这种判决也让法院颇为尴尬，因有房屋所有权的人不能居住该房屋，而实际居住该房屋的人却不享有所有权。鉴于案件的特殊性又具有普遍性，靳双权律师根据贾某红的诉求，制定了一套适合贾某红的诉讼之路。
房子能不能保住，法律操作的成败将直接决定贾某红的财产的安全，所谓一招下错，全盘皆输，本案如何设计和运作就显得尤为重要。靳律师经过深思熟虑，决定启动法律程序，先通过诉讼让杨某迎无法处置涉案房屋。
办案第一辑：直截了当之确权、过户之诉
靳双权律师决定以杨某迎为被告，迅速提起诉讼。在起诉状中，靳律师指出：涉案的房产存在借名的事实，贾某红是涉案房产的实际产权人、实际居住人，且涉案房产也符合上市交易条件，因此，律师请求法院确认位于北京市昌平区天通苑东一区157号楼2707号的房产的所有权人为贾某红，并请求法判令杨某迎协助贾某红办理过户手续。之后，靳律师火速至昌平区人民法院立案，法院也是顺利受理了本案。
案子立上了，但是律师深知，由于本案房产性质的特殊性，法院的判决结果是不容乐观的，诉讼，只是为了实现当事人目的的一步棋，后续的设计必须要步步为营。此时，律师对该案的操作思路已是了然于胸，只待一步一步实施。
办案第二辑：防范风险之到住建委进行预告登记
案子立上了，但是还是无法阻止杨某迎出售涉案房屋，根据《物权法》第二十条规定当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。基于此，律师告知贾某红，马上带上涉案房屋的所有手续，律师陪同其一起去办理房屋预告登记。在昌平区住建委，律师将贾某红的房产情况作了详细说明，请求建委的工作人员作了登记，要求建委对贾某红的房产进行预告登记。至此，涉案房产实现了三个月内不能出售的目的，现在，我们需要的就是静待开庭。
办案第三辑：开庭针锋相对之让对方知难
很快，昌平区人民法院便安排了开庭审理，在开庭时，双方各执己见。杨某迎坚称诉争房屋是经济适用房，根据法律规定，借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。现在诉争房屋的房屋所有权证上登记的名字是自己，不动产是以登记作为认定房屋的所有权人的依据，因此，自己才是诉争房屋的所有权人。
我方则指出诉争房屋的出资人、实际使用人均是贾某红，且双方签订了书面借名买房合同，对于过户时间也有明确的约定。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第六条第二款规定出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。因此,贾某红的借名买房合同是生效的，贾某红是诉争房屋的实际所有权人是毫无争议的事实。
我方接着指出：退一步讲，即使贾某红的借名买房合同被确认无效，根据法律规定出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条的规定，并考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理的予以确定。因此，即使借名买房合同无效了，杨某迎被确认为诉争房屋的所有权人，杨某迎也应该向贾某红支付包括房屋升值、装修、期待利益等在内的一大笔款项，而且因为贾某红没有其他住房，还有考虑贾某红的居住问题。
我方律师的说法，进可攻，退可守，让杨某迎感到无论本案的判决结果如何，其都不会全身而退。律师感到杨某迎要房子的决心似乎动摇了，于是…….
办案第四辑：巧抛调解橄榄枝之对方退步
感受到杨某迎的动摇，律师更是对杨某迎动之以情，晓之以理，告知杨某迎如果诉讼继续进行下去，对于双方来说不仅仅在时间是一个巨大浪费，而且后续还要涉及执行难的问题。在杨某迎举棋不定时，律师向本案的承办法官和杨某迎表示，贾某红也考虑到了杨某迎协助自己购买房屋、办理房屋过户的付出，愿意拿出部分资金作为补偿。
最终，双方经过多轮协商，最终以贾某红向杨某迎支付人民币20万元，杨某迎配合贾某红办理房屋过户手续完美结案。拿到调解书，贾某红对律师是千恩万谢，连称想到不有这么好的结果。
三、城市拆迁律师说法
由于房价不断上涨，政府为解决低收入和中等收入家庭的居住问题，推出了经济适用房和限价房，并规定了申购者须具备的条件。有些人具备这些条件，不打算买房，而有些人不具备这些条件，但却希望能够买房，于是，有人就想借他人名义买房。于是催生了一个新生事物：借名买房，所谓“借名买房”即指不符合经济适用房购买资格的人以具有购买资格的人的名义购买经济适用房。房产证上的所有权人系名义上的购买人，而实际出资的则是另外的人。
“借名买房”的当事人双方在购房前都会私下签订一个协议，对“借名”行为做出约定：1.双方明确约定一方将自己所有的购买经济适用房的房号转让他方;2.双方不明确约定买卖房号，仅签订协议约定，房屋购买后有关房屋的所有权利归属于实际出资人一方，名义买房人要无条件协助实际出资人办理相关手续;3.名义买房人在购买经济适用房之后即与实际出资人签订房屋买卖合同，约定将该套房屋出卖给实际出资人，待政策允许后再办理产权过户手续。双方产生纠纷一般有以下两种类型：第一种是名义买房人想实际占有房屋，起诉实际出资人腾房;第二种是实际出资人起诉名义买房人，要求将房屋过户到自己名下。
对于借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。
律师提醒：为了保护自身利益，借名买房中的登记购房人与实际出资人之间往往存在特殊的关系，登记购房人的诚信、资金状况、双方当事人关系的好坏等情形决定了实际出资人购房的风险的大小。在借名买房时，应当对登记购房人进行全面了解，包括但不限于诚信情况、为人处事等方面的内容，如果可能，完全可以让其提供相应的担保，以维护自身的合法权益。当然，对于借名购买经济适用房的行为律师建议还是要慎重。
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