买卖不破租货”的适用应以存在真实租货关系为前提
播放 55次 发布日期：2018-04-20 来源：未知
【基本案情】
王某荣、胡某凤原系杭州市滨江区某小区11单元1602室房屋所有权人。2012年5月15日,该房产进行抵押叠记,抵押权人为为王某昌。同日,王某荣、胡某凤通过公证委托王某昌办理与上述房屋转让有关事宜(包指签订房屋转让合同、交付房屋、领取所有售房款等)。2012年7月初,梅某玺、吴某丹通过杭州某房产有限公司的中介,于2012年7月31日与王某荣、胡某凤的委托代理人王某昌涉案房屋签订房屋转让合同,合同落款处甲方(出卖方)由王某昌签署“王某荣(王某昌代)胡某凤(王某昌代)”并在甲方代理人处签名。合同签订后,2012年7月26日、8月1日梅某玺支付全部购房款,涉案房屋的所有权证、国有土地使用证于2012年8月2日全部办理完成,登记房屋所有权人为梅某玺、吴某丹。2012年3月，王某荣通过他人介绍想刘某伟借款，刘某伟提出王某荣、胡某凤将涉案房屋长期出租给刘某伟，双方签订租赁合同。后双方于2012年5月18日修改租赁合同，合同约定该房屋租赁期20年,租赁期限自2012年5月18日开始,房屋租金2年内不变,租赁期限内租金总计40万元。2012年6月,刘某伟在得知王某荣将房屋押给王某昌后,双方又对2012年5月18日签订的租赁合同进行了修改,主要将租赁期限改为自2012年3月18日至2032年3月17日止。
2012年3月19日、3月28日、3月29日、4月1日分别通过工商银行向王某荣汇20万元、5万元、5万元、10万元。后因梅某玺、吴某丹购买涉案房屋并办理了产权过户手续,而刘某伟主张履行租赁合同,发生纠纷。梅某玺、吴某丹诉至杭州市滨江区人民法院,请求确认与王某荣、胡某凤签订的房屋转让合同有效,王某荣、胡某凤立即交付房屋并支付延迟交房违约金38万元;刘某伟腾退房屋。
一审审理期间,第三人刘某伟亦提出诉讼请求,要求确认王某荣、胡某凤与其签房屋租货合同有效。
【案件焦点】
原审第三人刘某伟提交与王某荣、胡某凤之间的租赁合同能否产生对抗买受人梅某玺、吴某丹的效力。
【审理查明】
浙江省杭州市滨江区人民法院审理认为:王某昌接受王某荣、胡某凤的委托出售涉案房屋,梅某玺、吴某丹在杭州某房产咨询有限公司的中介下,与出卖方签订房屋转让合同,该房屋买卖合同有效,对梅某玺、吴某丹要求王某荣、胡某凤交付房屋的诉请予以支持。关于涉案房屋租赁合同的效力。2012年6月,第三人刘某伟在得知涉案房屋抵押给了王某昌后,要求将租赁合同的租期起始时间等由2012年5月改为2012年3月,系串通损害抵押权人利益的行为,其于2012年5月18日与王某荣签订的粗赁合同,真实意图是为保障债权的实现,因而不具有租赁合同的效力。王某荣、胡某凤未如实陈述涉案房屋已签订租赁合同的事实,是导致本案纠纷的主要原因,应承担违约责任,但梅某玺、吴某丹主张的违约金远高于实际损失,酌情予以调整。综上，判决：
确认梅某玺、吴某丹与王某荣、胡某凤签订的房屋转让合同有效;王某荣、胡某凤于判生效之日起十日内向梅某玺、吴某丹交付房屋并支付迟延交房违约金38000元;刘某伟于判决生效之日起十日内腾房，驳回梅某玺、吴某丹的其他诉讼请求;驳回刘某伟的诉讼请求。
浙江省杭州市中级人民法院审理认为,本案当事人二审争议的焦点是:刘某伟以其作为涉案房屋承租人的身份,对抗梅某玺、吴某丹提出的腾退房屋请求的理由是不立,以及其提出的要求确认其与王某荣签订的房屋租赁合同有效的诉讼请求是否成立。二审法院认为,一方面,从合同签订目的来看,王某荣辩称签订租赁合同是为了向刘某伟借款的担保,而刘某伟在庭审中也自认其签订合同之初系为了确保王某荣约归还借款。可见,双方订立合同之时不具有建立租赁关系的真实意思。再从合同的修改、重签过程来看,双方的真实意思也并非建立房屋租赁关系系。另一方面,双方当事人签订后合同的履行行为来看,刘某伟未能举证证明其曾向王某荣支付过房屋租金,双方签订房屋租赁合同,一方却迟未履行租赁合同的主要义务,另一方亦不行使其权利,显然与一般生活经验法则相悖,结合双方当事人同时期存在债务关系等事实,可以认定该租赁合同不具备房屋租赁的实质,双方当事人并无建立房屋租赁关系的真实意思表示。原审法院驳回刘某伟的诉讼请求并无不当。据此,二审法院判决驳回上诉,维持原判。
【律师后语】
买卖不破租赁是为了特别保护作为弱者承租人的利益而对合同相对性的突破,理论上称之为债权的物权化,应具备一定的公示要件。在传统大陆法系国家和地区,有些采取登记为公示要件,如日本,有些采取占有为公示要件,如我国台湾地区。但是我国合同法上并未规定公示要件,是为法律漏洞,导致买卖不破租这项旨在保护处于弱势的承租人的良好制度,成为某些恶意当事人通过订立虚假的合同用来逃避債务、逃避强制执行的工具。有鉴于此,在实践中,应确认买卖不破租赁以存在真实的租货关系为前提。认定是否存在真实的租赁关系,则以当事人是否具有结租货合同的意思表示为标准;从外观而言,在房屋租货合同没有量登记备案的情况下,可结合是否实际占有、支付租金等因素而加以综合认定。
具体到本案,因胡某荣与刘某伟均认可,双方之问的租货合同最初系胡某荣为保某向刘某伟的债权而订立,租赁期限及租金的数额约定不符合常理,租赁合同在订这过程中,存在多次修改的情形,租赁合同签订后,刘某伟既未占有使用案涉房屋亦未支付租金。综合上述情形,可认定双方之间不存在建立租货合同关系的真实意思表示,从而排除买卖不破租赁规则的适用。
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