夫妻一方与他人签订房屋买卖合同是否有效

播放 92次      发布日期：2018-04-18       来源：未知

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　　夫妻之间存在日常家事代理权，因为日常家庭事务，夫妻之间可以互相代理。根据《婚姻法》及其司法解释的规定，这种日常家事代理权通常只包括因日常生活需要所必须的事项，比如吃、穿、住、行等日常开支。对于除此之外的事项，夫妻之间应当平等协商，取得一致意见。

　　在夫妻一方与他人签订房屋买卖合同时，夫妻之间应当共同协商，但是没有共同协商合同是否就一定无效呢?当然不是，除了对未签订合同一方配偶的利益予以保护，第三人的利益、交易安全也需要保护。

　　根据房屋登记状态的不同，主要分为两种情况：

　　1、房屋登记在夫妻一方名下，登记人与第三人签订房屋买卖合同

　　由于结婚后实行夫妻财产共同制，婚后取得的房屋即使登记在一方名下，一般也属于夫妻共同财产，未登记的夫妻一方亦享有所有权。但是鉴于房屋只登记在一方名下，且物权登记具有公示公信效力，此时为了保护第三人的信赖利益，一般认定房屋买卖合同有效。

　　2、房屋登记在夫妻双方名下，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同

　　(1)签订买卖合同并办理过户登记

　　《物权法》中规定了第三人善意取得制度，如果满足善意取得的条件，第三人可因善意取得制度而取得合同所有权。善意取得的构成要件有三：一是受让不动产时是善意的;二是以合理的价格转让;三是转让的不动产已经登记。

　　对于因无权处分签订的合同，如果房屋已经过户到第三人名下，并符合善意取得的构成要件，那么第三人就取得了房屋的所有权，夫妻另一方主张合同无效的请求将无法得到支持。

　　(2)签订买卖合同，但未办理过户登记

　　如果仅仅签订房屋买卖合同，但未办理过户登记，就不满足善意取得的构成要件。这时候如果买卖合同得不到夫妻另一方的追认，第三方只能请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。

　　对于夫妻另一方来说，此时可以请求确认该买卖合同无效。

　　但是，在此种情况下，如果夫妻一方有其配偶的身份证及授权委托书，房屋买卖合同还是有效的。

　　由此可见，夫妻一方对外签订合同，关键是看是否取得配偶的同意，不管这种同意是口头、电话的还是书面的，只要第三方能举证证明，房屋买卖合同就是有效的。否则，如果不满足善意取得的构成要件，合同很可能因不知情配偶的拒绝追认而无效。








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