买卖被司法机关限制权利的房屋买卖合同效力认定
播放 108次 发布日期：2018-04-18 来源：未知
【基本案情】
200年6月26日原告某公司与被告黄某秀签订转让协议。该协议约定：一、为弥补乙方投资修建“某大厦”回报的不足,甲方特将坐落在立交桥某场约320平方米的开发权和开发后的房屋所有权优患转让给乙方。二、有偿转让金颜为人民币30万元(大写参拾万元),转让后在服从规划的前提下,由乙方自行确定选项进行开发建设。同年7月12日被告黄某秀向本县国土资源和房屋管理局中请办理房屋产权登记,该局为其颁发了房屋所有权证。后经付某蓉等人中请,重庆市国土资源和房屋管理局注销黄某秀持有的《房屋所有权证》。被告黄某秀申请复议,经过复议后,黄某秀又提起行政诉讼,通过一、二审,最终维持了彭水县国土源和房屋管理局的《关于注销黄某秀房屋所有权证的决定》。
另查明,原告某公司因与重庆某建筑工程公司拖欠工程款案,在判决后某公司未按判决履行,重庆某建筑工程公司向重庆市第四中级人民法院申请请执行。1999年12月5日重庆市第四中级人民法院作出(1999)渝四中法执字第61号民事截定书,扣押彭水县城镇某建设开发总公司和重庆某数据通信公司共同所有的某商场2楼桥墩7-10号约420平方米的开发、使用权,同时向本县国土局送达了协助执行通知书。到庭审终结时,原、被告均未提交解除诚房屋扣押的法律文书。
【案件焦点】
买卖被司法机关限制权利的房屋买卖合同效力如何认定。
【法院裁判要旨】
重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院经审理认为,《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定,违反法律、行政法规的强制性规定,应当无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第二项、第六项规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利和未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。本案中原告彭水县某公司与被告黄某秀签订的转让协议所涉及房产,在签订该协议时原告彭水县某公司未登记领取房屋权属证书,并且该房屋已被司法机关扣押,该转让协议违反了法律的强制性规定,应当无效。
重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院依照《中中华人民共和国合同法》繁5十二条第五项,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第二项、第六项的规定,作出如下判决:
原告彭水城镇某建设开发公司与被告黄某秀2000年6月26日签订的转让协议无效。
黄某秀持原审答辩意见提起上诉。
重庆市第四中级人民法院经审理认为,在某公司与黄某秀于2000年6月26日签订的《转让协议》之前,本院于1999年12月5日作出(1999)渝四中法执字第61号民事裁定对该转让协议中的房屋进行扣押,并同时向彭水苗族士家族自治县国土局送达了协助执行通知书;其次,2000年5月10日本院裁定“中立(1999渝四中法民经初字第22号民事判决执行”,但并没有解除已经被本院扣押的裁定;第三,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(二)项之规定,司法机关裁定查封或其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。该规定应当属于效力性强制性规定,黄某秀上诉主张属于管理性强制性规定的理由不成立。黄某秀的上诉事实和理由不成立,其上诉请求依法应予驳回。
重庆市第四中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,作出如下判决：
驳回上诉,维持原判。
【律师后语】
1.认定效力性强制规定的考量因素
所谓效力性规范,是指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范;或者虽然法律及行政法规没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立,但是如果违反了这些禁止性规范的合同继续履行,将损害国家利益、社会公共利益和第三人重大利益的规范。区分效力性规范和取缔性规范的标准是:第一,法律、法规明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的,该规定属于效力规定;第二,法律、法规虽然没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的,但违反该规定以后若使合同续有效将会损害国家利益和社会公共利益,也应当认定为该规范为效力性规范;第三，法律、法规虽然没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的,违反该规定以后若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益,而只是损害当事人的利益,则该规范就不属于效力性规范,而是取缔性规范。在具体的案件中,认定某一强制性规定是何种规定时,还应当综合考量其他因素。
2.被法院裁定限制权力的房地产禁止转让的规定应为效力性强制规定
若该合同有效并履行,必将损害社会公共利益。社会公共利益之范畴,不应只局限于经济利益,司法公信力与法律的尊严也应当包含其中。第三人之所以申请查封房产,是基于对法院查封效力的信任,即第三人有理由相信被法院查封的房屋具有稳定的执行期待性。若被查封的房屋不能被有效执行而使第三人的申请落空,势必损害第三人的经济利益与信赖利益,也无疑会损害法院的司法公信力与法律的尊严。若认定买卖被查封房屋的合同有效,将会对社会公共利益造成损害,依据“法律、法规虽然没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的,但违反该规定以后若使合同继续有效将会损害国家利益和社会公共利益,也应当认定为该规范为效力性规范”的结论,该规定应为效力性强制规定无疑。
若该合同有效并履行,必将损害第三人利益。房屋被法院查封,涉及第三人之合法权益。若使合同有效继续履行,房屋过户至他人名下,必将使第三人的合法权益无法实现,损害其合法权益。依据“法律、法规虽然没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立的,但违反该规定以后若使合同继续有效将会损害国家利益、社会公共利益或第三人利益的,该规范为效力性规范”的结结论,该规定应为效力性强制规定。
该规定的立法目的旨在禁止行为本身并防止产生合同当事人所期望的法律后果。该规定之所以禁止转让法院查封的房屋,是为了保证被查封的物品具有权利归属上的稳定性,以便保障申请执行人的利益,使法院的生效判决得以履行,维护法院的公信力和法律的尊严。而本案就是防止所涉房屋权属的转移,禁止转让查封的房屋,是为了防止产生合同当事人所期望的房屋所有权转移的法律后果,只有这样才能保证被查封的房屋能够顺利执行,与法院查封的目的相符。因此该项规定也符合效力性强制规定的特征。
从利益衡量的角度考虑,该规定所保护的利益更值得保护。如果保护合同自由,准许买卖被查封的房屋将使法院采取限制措施的房屋无法执行,损害第三人利益,并有损法院的公信力和法傅的尊严,而且为债务人逃避债务打开方便之门，有百害而无一利,断定利弊轻重,显然该强制性规定所保护的利益(即保证查封房屋权属的稳定性以便能顺利执行法院的生效判决,保护第三人的合法权益)更值得保护,认定所涉规定为效力性强制规定并无不妥。
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