对违约金再次作出具体不变数额的约定是否有效
播放 54次 发布日期：2018-04-17 来源：未知
【基本案情】
2011年3月9日,黄某恩与某公司同日签订《商品房买卖合同》一份及《合同补偿协议)》一份,以下为《商品房买卖合同》主要内容为;一、商品房基本情况：102室,建筑面积为150.31平方米,商品房总价款20万元。二、付款方式:买受人在合同签订3日内支付首付款,剩余房款通过办理商业银行按揭貨款支付。三、交房期限:出卖人应当在2011年5月10日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经单位工程质量分期验收合格的商品房交付买受人使用。四、交付方式:商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示交付使用的批准文件,并提供《住宅质量保证》和《住宅使用说明书》,同时签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全的,买买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。五、逾期交房的违约责任:除本合同约定的特殊情况外,出卖人逾期交房的,按以下方式承担违约责任:1.出卖人逾期交房不超过30日的,出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金,直至实际交付之日止;2.出卖人逾期交房超过30日,买受人有权解除合同;买受人要求继续履行合同的,出卖人接日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金,直至实际交付之日止。合同还具体约定了其他事项。《合同补偿协议》内容为:“黄某恩购买10-102房屋总款21万,已交首付款8.4万元,因开发商逾期交付住房,特赔偿业主违约金1万元,违约金在购房余款12.6万元中扣除,扣除后余款为11.6万,并且开发商承诺所购住房交付时间为2011年5月10日。此为一次性补偿,双方不得再因此时发生任何纠纷。”上述协议
签订后,黄某恩按《商品房买卖合同》的约定支付了全部购房款20万元,但某公司至今未按约交付房屋,双方遂产生纠纷。黄某恩在本案诉讼中,仅要求某公司支付自2011年5月10日起至2014年4月20日止逾期交房违约金21200元。黄某恩对2014年4月20日以后的逾期交房违约金保留诉讼权利,明确表示另行主张。
【案件焦点】
双方第一次签订商品房买卖合同对违约交房的责任作出了约定,后又另行签订的《补充协议》所作出的对违约金的数额具体性、一次性的约定是否有效。
【审理查明】
江苏省连云港市东海县人民法院经审理认为:第一,《合同补偿协议》应认定为无效协议。商品房买卖合同的相关条款的效力,应当依据合同法及相关行政法规进行审查,对有关权利义务的分配应当符合公平原则和诚实信用原则。如果条款存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,应当认定为无效条款，当对合同条款的理解产生分歧时,应当作出对合同提供方不利的解释。《合同补偿协议》系对《商品房买卖合同》内容的补充,商品房买卖合同已经明确约定总价款为20万元,而补偿协议将房屋总价款再次约定为21万元,并用其中的1万元作为逾期交房违约金进行扣除,并约定双方不得因逾期交房产生任何纠纷,违背了公平原则和诚实信用原则,并免除了被告某公司的逾期交房的违约责任、应认定为无效协议。第二,被告某公司未履行交付义务。被告某公司辨称已经于2011年7月30日前履行了交付义务,但既未提供相关证据证明其发出书面交房通知,亦未提供相关证据证明其已经与原告黄某恩办理了房屋交接,其提供的相片和电费登记表亦不能证明其观点,所以,被告某公司应当对其抗辩主张承担举证不能的法律后果。对于被告某公司举证的赔偿清单,用于证明原告黄某恩在2011年6月3日至2011年7月30日期间曾领取逾期办理产权证的赔偿款1140元,由于该款项系对逾期办理产权证的赔偿,是否实际赔偿与本案逾期交房违约金无关,本院不予判涉。
江苏省连云港市东海县人民法院依照照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定,判决如下:
被告连云港某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄某恩支付违约金21200元。
被告连云港某房地产开发有限公司不服提出上诉。二审中,上诉人某公司为证明自己的上诉主张,向本院提交了一份《平明·幸福城购房合同》,证明被上诉人在房屋认购时确定房屋价款为21万元,而《合同补偿协议》上面的价格比该《购房合同》减少了1万元,说明上诉人按照该协议的约定少收了被上诉人1万元，这1万元就作为房屋逾期交付的补偿金。连云港市中级人民法院经审理认为:上诉人某公司与被上诉人黄某恩签订的《购房合同》与《商品房买卖合同》,均系双方当事人的真实意思表示,不违反我国法律、法规的强制性规定,应为有效合同。双方在签订正式的《商品房买卖合同》时时对《购房合同》中约定的房屋价款、交时等内容进行了变更,并重新作出了约定定。所以,《合同补偿协议》中约定的一次性补偿”应系某公司违反《购房合同》的约定逾期交房而对黄某恩承担的违约责任。对于某公司上诉称“一次性补偿1万元是其因逾期交房而给予黄某恩的全部补偿,因其已经履行,黄某恩不得再要求赔偿”的理由,本院经审査后认为,《合同补偿协议》签订时约定的交房时间尚未届至,在此情况下,双方就对某公司将来逾期交房签订一次性补偿协议明显与常理不符,且黄某恩在庭审中对该说法也不予认可,故本院对某公司的该项上诉理由不予采信。对于黄某恩二审期间抗要求法院按照每天100元的标准改判违约金数额的主张,因与其一审诉讼请求不同且不符合相关法律规定,本院依法不予支持。综上,上诉人某公司的上诉理由不能成立,原审判决并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判判。
【律师后语】
本案的关键是对于违约金的约定。《合同法》第一百一十四条,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲栽机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可
以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
具体到本案中,一、二审法院对于补充协议的效力做出了不同的认定,基于不同的理由对于补充协议中违约金的约定给予了否定。而二审之所以没有基于适用法律或者事实不清发回重审,是因为违约金是双方的意思表示,黄某恩在签订补充协议时是充分认识到这点的,即使双方在补充协议中对违约金的约定使得某房地产免除了自己后续的违约交房责任。只是如果一审法院能够在审查事实的过程中能够再详细一点,通过签订协议的时间对某房地产的观点予以否定,在法律适用上使得案件更为扎实。
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