房屋买卖过程中违约行为后果的判断及产权过户问题
播放 62次 发布日期：2018-04-16 来源：未知
【基本案情】
2012年10月13日,马某辉(出卖人)与张某德(买受人)先后签署《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《付款方式补充协议》,约定房屋价格、房屋价款给什方式、房屋交付时间、产权过尸时间、税费负担等情况。后双方就最后一笔房屋尾款63万元的给付、房屋的交付、房屋产权过户、税费负担、违约责任等产生分歧,诉至法院。
关于房屋尾款63万元的给付及房屋的交付问题。双方约定,张某德货款63万元在办理理完过户手续后由贷款银行直接支付马某辉。因为马某辉出卖房屋的时候,房屋产权证尚未办理下来,尾款未支付。双方还约定出卖人应当在领取全部房款当天将房屋交付买受人。同日,《补充协议》约定马某辉应在取得房产证后三个工作日内,积极主动配合张某德办理银行貸款及产权转移等相关手;马某辉应于2013年4月1日前将该房屋交予张某德,并结清2013年4月1日前的所有相关费用。2013年3月底,张某德电话联系马某辉要求交房,马某辉表示房款未交全不能交房,双方协商未果。
关于违约责任,《北京市存量房屋买卖合同》约定,因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的,其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。《补充协议》约定:若甲乙双方有一方违约,则甲乙双方中的守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金。
关于房屋价格和税费负担问题,双方约定,马某辉净得价款为163万元;本合同履行过程中因政策原因须缴纳的新的税费的,由政策规定的缴纳方交纳;政策中未明确缴纳方的,由买受人交纳。2013年4月,个人所得税征收方式发生了变化,应缴税款增加,马某辉拒绝负担增加的税费。2013年6月8日马某辉取得房屋房产证,张某德提出可以一次性支付63万元尾款给马某辉,但马某辉表示要加6万元房款再办理过户,双方协商未果。
关于房屋过户问题。张某德购房资格审查已于2013年7月5日初步核验通过,但该审查现已过期。
【案件焦点】
张某德、马某辉的行为是否构成违约行为?应承担什么样的法律后果?能否直接决房屋产权过户。
【审理查明】北京市朝阳区人民法院认为,合同履行过程中,张某德已按约共计支付了马某辉100万元购房款,按约定其余63万元房款应在办理完过户手续后给付,现张某德亦同意一次性给付63万元购房尾款,合同理应继续履行。根据张某德、某公司的陈述以及马某辉的陈述,合同履行出现障碍系马某辉提出要求增加6万元房款所致,马某辉显属恶意违约,故马某辉对此应承担相应的违约责任,就此可合同约定的合同金额的20%予以计算。双方争议的个人所得税,并不属于新的税费,只是征收方式产生了变化,故因过户产生的全部税费仍应按张某德、马某辉按原约定负担,即过户的相关税费仍应由张某德全部负担。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：
一、马某辉于本判决生效之日起十五日内协助张某德办理涉诉房屋(现在马某辉名下)的过户手续,将该房屋过户至张某德名下;马某辉于本判决生效之日起十五日内将上述房屋交付给张某德;上述房屋因过户产生的全部税费由张某德负担。二、张某德于本判决生效之日起十五日内给付马某辉购房尾款人民币六十三万元。三、马某辉于本判决生效之日起十五日内给付张某德违约金人民币三十二万六千元。四、驳回张某德的其他诉讼请求;五、驳回马某辉的全部反诉请求。
马某辉不服一审判决提起上诉。北京市第三中级人民法院认为:对于房屋的交付时间,双方在补充协议中约定为2013年4月1日前,但该约定是以买卖合同中约定的双方应自买卖合同签订之日起九十日内办理房屋权属转移过户手续为条件的,因涉案房屋的产权证当时尚尚未取得,具有时间上的不确定性,而实际取得时间在2013年6月8日,故合同约定的房屋交付时间理应顺延,双方均无权主张对方承担迟延给付房屋和价款的违约责任。因双方在付款补充协议中明确约定马某辉的出售房屋,净得价款为163万元,结合双方因税款产生争议的事实,张某德要求马某辉承担税费的行为,已构成违约,其应承担相应的违约责任。马某辉要求增加6万元房款,缺乏事实和法律依据,故马某辉的行为亦构成违约。双方签订的合同和补充协议中,约定了多项违约责任,而根据双方所签订合同中违约责任的目的性,应认定承担合同责任20%的违约金,是在一方根本违约,导致合同不能履行的情况下适用,而并非对所有违约行为均适用,否则会加重合同当事人的责任。现张某德、马某辉的违约行为,是导致合同不能顺利履行的原因,双方理应各自承担相应的不利后果。尽管双方当事人在合同履行过程中均有违约行为,但并不影响合同的继续履行。因在本市购房有相应的政策限制性规定,故法院不宜直接判决当事人办理产权过户手续,而应由当事人依合同约定,按房地产管理部门规定程序,经审查合格后方可办理，否则易导致当事人通过诉讼行为，规避相关的政策要求。综上，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第26556号民事判决第二、五项。
二、撤销北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第26556号民事判决第三、四项。
三、张某德与马某辉于2012年10月13日签订的《北京市存量房房屋买卖合同(经纪成交版)及《补充协议》、《付款方式补充协议》继续履行。
四、变更北京市朝阳区人民法院(2013)朝朝民初字第26556号民事判决第一项为:张某德于本判决生效后十五日内必须按本市房地产管理部门规定的房屋买卖程序,向相关的房地产管理部门申请办理涉诉房屋(现在马某辉名下)的产权过户手续,将该房屋过户至张某德名下,马某辉、某房地产经纪有限公司予以协助配合。马某辉于张某德取得上述房屋产权证之日起十五日内将上述房屋交付张某德。因上述房屋过户产生的全部税费由张某德负担。
五、驳回张某德的其他诉讼请求。
【律师后语】
关于违约行为的认定,法院适用了体系化解释的方法解释了约定条款间的关系,认为虽然双方在补充协议中约定房屋交付时间为2013年4月1日前前,但该约定是以买卖合同中约定的双方应自买卖合同签订之日起九十日内办理房屋权属转移过户手续为条件的,因涉案房屋的产权证当时尚未取得,具有时间上的不确定性,而实际取得时间在2013年6月8日,故合同约定的房屋交付时间理应顺廷,双方均无权主张对方承担迟延给付房屋和价款的违约责任。但是马某辉无故增加房屋价,张某德拒绝承担税费的行为均构成违约。
关于违约后果的认定,普通遗约行为与根本违约行为的法律后果应区别在双方签订的合同和补充协议中,约定了多项违约责任。法官根据双方所签订合同中造约责任的目的性,认定承担合同责任20%的违约金,是在一方根本违约、导致合同不能履行的情况下适用,而并非对所有遗约行为均适用用。现张某德、马某辉的违约行为，是导致合同不能顺利履行的原因，,双方理应各自承担损失。尽管双方当关于产权过户问题,在当事人购房资格审查过期的情况下,不宜直接判决过户。因在北京市购房有相应的政策限制性规定,法院直接判决当事人办理产权过户手续,易导致当事人通过诉讼行为,规避相关的政策要求,应由当事人依合同均定,按房地产管理部门规定程序,经审查合格后方可办理。
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