有房产证也不一定是房屋所有权人1

播放 68次      发布日期：2018-04-16       来源：未知

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　　案例一

　　2004年，某旅行社因为了规避购房时不准公司购买商品房的政策，借单位职工甲的“名”为单位购买房屋，购房时的房屋首付款、税费及之后银行还款均由该旅行社支付，该房屋也实际由该旅行社占有使用。该房屋登记在甲名下。后该旅行社要求确认该房屋归旅行社所有。后法院判决该房屋归该旅行社所有。

　　案例二

　　乙是某单位离退休人员，因为离休时，居住面积不符合离休干部住房标准，另分配一处住宅给乙，但根据政策规定，“职工按房改房成本价购买公有住房，夫妻双方只能购买一套，办理一个产权证”，故该处住房不能再登记在乙名下，只好登记在女儿丙名下。后丙去世，丁作为丙之丈夫，要求继承该房屋。协商无果，乙只好起诉要求确认该房屋属于乙所有。后法院判决该房屋归乙所有。

　　以上两个案例，均否定了房产证的证据力

　　《物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”该条实际上明确了房产证是确认房产的证据，但是其证明力大小需要根据具体案件分析认定。

　　最高人民法院观点认为，房产证不具有“绝对”的证据力，法院可以根据该项证据来推定不动产现有的物权状态，如果异议方有足够的证据推翻房产证所记载事项，法院应当依法根据反证认定争议财产的权属。

　　案例一，从该房屋的现有状况分析，该旅行社一直实际占有和使用该房屋;从房屋权属取得的基础法律行为——房产买卖行为分析，该房屋首付款、税费及之后银行还款均为该旅行社支付，以上事实足以推翻房产证记载的内容。

　　案例二，诉讼过程中，乙提供了单位的《证明书》，证明该房屋来源，涉案房屋属于分配给乙的房改房，只是因为当时政策的规定，登记于丙名下，所以该房屋所有权应归属于乙，也不属于丙的遗产。

　　借名买房之风险

　　上述两个案例，属于典型的借名买房案件，房产证是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的凭证，判断一套房屋的产权归谁说有的标准就是看权属证书，房产证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。因此如果对房产证登记记载事项有异议，除非提供确实充分的证据，否则其无法获得房屋所有权。

　　所以，借名买房的风险很大，如下：

　　1.如果房产证是记载的所有权人将房屋出售，异议人无法向购房人主张权利，只能要求出名人赔偿损失，

　　2.如出名人对外存在债务，则债权人可以要求法院查封并拍卖该房产。

　　3.出现案例二情况，出名人死亡，该房屋可能因遗产继承关系，被其他人继承。

　　因此，现实生活中，建议购房人尽量以自己的名义登记房产，以避免财产权益受到损害而得不到法律的保护。如果确实有特殊原因需要以他人名义登记产权的，则要采取与登记名义人签订协议等方式，明确房屋产权实际归属，以便日后维权。

　　物权行为是指物权的设定或者移转直接发生变动的法律事实。物权的意思表示(包括物权的合意)本身即为物权行为(单独行为及物权契约)，登记或者交付是生效要件。物权行为的分离原则和抽象原则是这一理论的基石。如果依据物权行为理论，案例一中，某旅行社虽支付购房款，但属于债权行为，不能引起房屋所有权的转移。甲已经取得房屋所有权，不能依据所为的债权行为，来推定物权行为的效力，更不能否认现有房屋所有权属状态。

　　但我国实践中，并不承认物权行为理论，虽然将不动产物权变动的原因和结果进行区分，但最高人民法院认为，物权行为理论过分强调物权行为的公信以保护受让人的权利，但对出让人的权利保护不足，导致双方当事人权利失衡，所以我国司法实践中，物权行为并不作为单独行为，其需要以原因行为作为基础。

　　综上，有房产证也并不一定是房产所有权人，还应该看取得房产证的原因行为。








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