二手房交易中出现面积差异的处理
播放 55次 发布日期：2018-04-16 来源：未知
【基本案情】
孙某红系厦门市湖里区某1101室房产的所有权人。2011年7月20日,以孙某红为出售方与以黄某波为购买方的双方签订一份《房产预约买卖协议书》,约定孙某红将其已购买坐落于厦门市湖里区某1101室的房转让给黄某波,建筑面积86.59平方米;二、原、被告双方同意,上述房产以套计价,总价共计1080000元整……·五、黄某波应于2011年7月25日前向孙某红支付60000元(含定金)、于2011年9月26日前支付200000元、于一手产权出证后三日内支付280000元;多……·七、黄某波购买孙某红上述房产的实际面积大于孙某红合同购买面积,黄某波补交差额款(按孙某红购买价)交于开发商,实际面积小于购买面积时,则所退差价款归黄某波所有;…十四、若黄某波不能按期向孙某红支付购房款或孙某红不能按期向黄某波交付房产,每逾期一日,由违约方向对方支付上述购房的0.05%作为造约金等。合同签订后,黄某波分别于2011年7月25日、20年9月24日、2013年3月5日向孙某红支付了700000元(含定金)、100000元和25000元。2013年3月5日,原、被告到厦门市国土资源与房地产管理局办理了讼争房屋的过户登记手续,孙某红将讼争房屋过户至黄某波指定的案外人刘某源下。2013年3月13日,黄某波通过转账支付给孙某红14534元。
在讼争房屋买卖过程中,孙志志红已告知黄某波讼争房屋的权属证书尚未办理、孙某红向黄某波出具了《房屋拆迁补偿安置费用表》及厦门某发展有限公司开具的发票,均载明讼争房屋的建筑面积为86.59平方米。黄某波系2013年3月5日办理过户登记手续时知晓讼争房屋的产权登记面积为85.35平方米。
【案件焦点】
房屋买卖合同约定的房屋建筑面积与土地房屋权证记载的面积出现差异的处理。
【审理查明】
福建省厦门市湖里区人民法院经审理认为:原、被告签订的《房产预约买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定合法有效,双方均应按合同内容享有权利、履行义务。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定。被告在购房时与原告在协议中明确约定计价方式为以套计价,并未约定每平方的单价,协议同时约定了出现面积误差的处理方式,故不存在按平方计价的问题。被告作为完全民事行为能力人应当预见到产权登记时核定的面积与《房产预约买卖协议书》中载明的面积有可能发生变更,因双方在协议中约定的交易方式和计价方法不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,被告以协议约定的建筑面积与房产证核定面积不符为由拒付剩余的购房款15466元的抗与双方约定不符,既缺乏事实和法律依据,也不符合诚实信用的基本原则,故本院不予采纳。原告主张被告支付剩余的购房款15466元,有事实和法律依据,本院予以支持。根据协议第五条、第十四条约定,被告应于一手产权出证后三日内向原购房款280000元;若被告不能按期向原告支付购房款,每逾期一日,由被告向原告支付上述购房款的0.05%的作为违约金。现双方系2013年3月5日在房管局办理过户登记手续,故被告应于2013年3月8日前向原告支付剩余的购房款,现被告至今尚欠原告购房款15466元，故被告应自2013年3月9日起按日向原告支付未付购房款15466元的0.05%的违约金。原告主张被告自2013年3月9日起按全部购房款的0.05%支付违约金，部分成立，本院予以部分支持。
福建省厦门市湖里区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条,《中华人民共和和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,作出如下判决:
一、被告黄某波应于本判决生效之日起十日内,支付原告孙某红购房款15446元及违约金(违约金以15446元为为基数,按日0.05%的标准,自2013年3月9日起计至本判决确定的付款之日止)。
二、驳回原告孙某红的其他诉讼请求。
【律师后语】
面积差异是房屋买卖纠纷案件中经常出现的问题。对于房地产开发企业直接出售的房屋,也就是我们通常所说的一手房交易,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定,新商品房出现面积误差时,如无其他约定,有以下两种处理方式:1.面积误差比绝对值在3%以内的据实结算,多退少补;2.面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房,买受人退房的,开发商应当返返还已付购房款及利息的,买受人不退房的,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
但对二手房买卖中出现类似问题如何处理,我国现行法律法规却没有明确规定。对二手房买卖中,影响房屋价格的因素很多,比如房屋周边环境、房屋质量、房屋建造年代,甚至包括房屋装修、物业管理因素等,比新商品房买卖多得多。但是,二手房买卖合同中,却鲜有约定“该房屋按每平方米单价计算”或“房屋面积以产权产权登记为准”等内容,所以一般认定双方之间的房屋买卖是按套计价。另ー方面,根据目前二手房交易习惯来看,二手房买卖双方一般都会到实地看房。也就是说买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况都是非常清楚的。所以一般情况下,二手房都是按套计价,并非按每平方米单价出售,也不存在补交面积差价问题。除此之外,还可根据合同推断双方真实意思表示,判断交易双方是否对易标的产生误解,导致对其中一方显失公平。
具体到本案中,原、被告双方在房屋买卖协议中明确约定计价方式为以套计价,并未约定每平方的单价,协议同时约定了出现面积误差的处理方式,因此,不存在按平方计价的问题。此外,被告作为完全民事行为能力人应当预见到产权登记时核定的面积与《房产预约买卖协议书》中载明的面积有可能发生变更,被告以恰议约定的建筑面积与房产证核定面积不符为由拒付剩余的购房款的抗辩与双方约定不符,也不符合诚实信用的基本原则。
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