公平主义原则下对合同违约金的的调整
播放 161次 发布日期：2018-04-10 来源：未知
【基本案情】
2013年1月14日,毛某燕(出售方)与张某英(买受方)经北京某房地产经纪有限公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议,约定毛某燕将位于北京市丰台区某2304号房屋(以下简称涉诉房屋)出售给张某英,房屋成交总价为4250000元。上述合同第十条第(三)款约定,出售方应当在房屋所有权转移之日起30日内,完成原户口迁出手续;如因出售方自身原因未如期将原户口迁出出的,应当向买受方支付房屋总价款5%的违约金;逾期30日内仍未完成原户户口迁出的,自逾期超过30日起,出售方按日向买受方支付总房屋价款万分之五的违约金。合同签订后,张某英向毛某燕支付了全部购房款,双方于2013年3月29日办理了房屋所有权转移登记手续。
另查,2013年3月27日,毛某燕与张某英签订租赁合同,约定毛某燕配合张某英在2013年3月28日或29日完成涉诉房屋过户手续,张某英将涉诉房屋出租给毛某燕,每月租金5000元,租期自2013年4月1日至2014年11月30日。现涉诉房星由毛某燕使用。
庭审中,毛某燕认可其本人及妻子共二人户ロ确实至今未迁出,毛某燕主张经中介主持,双方口头协商约定户口迁出时间应为2014年11月30日前,并提交张某果与北京某房地产经纪有限公司丰台镇店店经理张某咸短信记录。
庭审中,北京某房地产经纪有限公司丰台镇店店经理张某藏以证人身份出定作证,张某藏称:张某英购买毛某燕房屋是由我居间交易的,双方关于户口迁出问题应依据合同约定,没有其他约定。过户后,双方就租赁协议发生争议,在我公司进行解,我提醒并告知双方所有手续办完之后户口必须迁出,所有手续是指租货关系结束,物业交接完毕。我尽了告知义务,但双方未置可否,未就户口迁出问题协商达成一致。我未参与双方签订租赁协议的过程,双方就租赁协议发生争议后,我亦不厚参与双方物业交接及户口迁出相关事宜。我回复张某果上述短信时,双方租货关系还没有确定,还不确定租赁期限,租赁期限也没有现在这么长。张某英、毛某燕对上述证人证言予以认可。
毛某燕称其正在争取办理户口迁出事宜,其购买的其他房屋因政策原因现无法落户,需等待开发商、派出所、街道办事处等相关部门协调,等政策落实后才能迁出户口,无法确定户口迁出的具体时间,另外张某英没有实际损失,张某英主张的违约金数额过高。毛某燕对此未提供相应证据。
【案件焦点】
本案争议焦点有两点:一是被告毛某燕逾期迁出户口是否存在免责事由;二是违约金数额是否需要调整。
【审理查明】
北京市丰台区人民法院经审理认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,该合同合法有效,双方应按合同约定全面履行各自义务。被告主张双方口头约定户口迁出时间应为2014年11月30日前,但未提交有利证据,现有证据不能证明双方口头协商约定户口近出时间应为2014年/月30日前,故被告应当根据合同约定在房屋所有权转移之日起30日内完成原户口迁出手续。原告于2013年3月29日取得房屋所有权,但被告至今未依约履行户口迁出之义务,其行为已构成违约,依法应承担相应的违约责任,故对于原告要求被告支付逾期办理户口迁出手续违约金的诉讼请求,本院应予支持。被告在审理中对违约金的标准提出异议,认为数额过高。为此,本院将结合本案的实际履行情况、被告的逾期时间及过错程度、原告的实际损失及其预期利益等因素,根据公平原则,酌情确定被告应向原告支付违约金的具体数额。
北京市丰台区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百ー十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第第二条之规定判决:一、被告毛某燕于本判决生效后十五日内给付原告张某英逾期办理户口迁出手续违约金五万元。二、驳回原告张某英的其他诉讼请求。
毛某燕持原抗辩意见提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为,双方当事人均应当依照合同的约定全面履行各自的义务。根据合同约定,毛某燕应当在房屋所有权转移之日即2013年3月29日起30日内将户口迁出,其尚未完成此项合同义务,应当依照合同的约定承担相应的违约责任。关于违约金数额问题,毛某燕在一审中对违约金的标准提出异议,认为数额过高。为此,原审法院结合本案的实际履行情况、毛某燕的逾期时间及过错程度、张某英的实际损失及其预期利益等因素,根据公平原则,的情确确定的违的金数额并无明显不妥,本院予以维持。据此，毛某燕的上诉请求不成立,北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,作出如下判决:驳回上诉,维持原判。
【律师后语】
在买房人诉卖房人要求逾期迁户口违约金的房屋买卖合同纠纷案件中，关于违约金的调整，有以下三种情形：
一是卖房人主动提出合同约定的违约金过高需要调整的，即本案中的情形。《合同法》及解释明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，对于当事人地方请求人民法院应予以支持。司法实践中法院结合案件的实际履行情况、违约方的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平原则，酌情确定违约金数额。
二是诉讼过程中卖房人并未提出合同约定的违约金过高需要调整的情况。《合同法)及解释规定的只包括了当事人主动提出需调整违约金数额的情形。此种情形下,法宫可以行使释明权,释明卖房人是否主张违约金过高的。法律依据为《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条,该条规定:“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金,对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的,人民法院应当就法院若不支持免责抗辩,当事人是否需要主张调整违约金进行释明。”
三是案件中的卖房人即被告不做出或者不能做出调整违约金的主张的情况。主要指的是被告缺席的情形,被告无法做出调整违约金的意思表示。笔者认为,虽然违约方没有做出调整违约金的意思表示,由于一方面,逾期迁户口的义务在整个房屋买卖合同中来看属于附随义务,违约行为并不是根本违约;另一方面,合同中对于违约金的约定往往过高、且截至庭审结東被告卖房人因为各种原因均未将户口迁出,若完全依据合同约定认定违约金数额,违约方承担的责任将过分高于守约方确实受到的损失,出现显失公平的情况。法律有明文规定,当事人做出意思表示时法院将行使自由裁量权调整违约金的高低;不能仅因当事人的意思表示缺位,出现“同案不同判”。法院应当依据合同法中的公平正义原则,根据案件中已经查明的事实,综合考察合同同的履行情况,违约的情节轻重、原告买房人的实际损失等因素，酌面定一个合理的数额。
上一篇：购买二手房要注意哪些问题
下一篇：父母用子女名字买房好吗