移交房屋钥匙不等于交付房屋
播放 156次 发布日期：2018-04-10 来源：未知
【基本案情】
2013年1月7日,经北京某房地产经纪有限公司提供居间服务,刘某旗与樊某波签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,合同约定刘某旗将其位于502号房屋出售给樊某波,房屋建筑面积50.28平方米;房屋成交价格为140万元,家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价68万元;樊某波向公积金管理中心中办抵押贷款,拟抵押金额为104万元。合同第六条约定刘某旗应当在过户当日日(约定时间或约定条件)前将该房屋交付给樊某波,房屋交付时,应当履行下列手续:1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装怖装修、相关物品清单等具体情况进行验收、记录水、电、气表的读数,并交接该该附件中所列物品;2.买卖双方在房屋附属设施设备、装修怖、相关物品清单上签字;3.移交该房屋房门钥匙。
2013年2月7日,北家住房公积金管理中心审核通过樊某波、樊某波妻子姚某艳的贷款申请。
2013年4月15日,刘某旗将涉案房屋过户至樊某波名下。
另查,2012年11月月12日,本院曾作出判决,确认登记在左某(刘某旗前妻)名下的02号房屋归刘某旗所有。
2013年,樊某波将刘某、高某诉至本院,要求刘某、高某腾空涉房屋,并以每月400元的标准支付2013年4月16日起至实际退之日止的房屋使用费。法院查明，,2013年1月7日,樊某波与刘某旗签订北京市存量房屋买卖合同,刘某旗将涉案房屋出售给樊某波;2013年4月15日,樊某波取得房屋的产权证书;刘某旗与左某原系妻关系,刘某系刘某旗与左某之子,高某系刘某之妻,2013年2月刘某旗曾将左某、刘某、高某诉至法院,要求腾退涉案房屋,法院2013年5月月16日作出(2013)西民初字第4680号民事判决书,以刘某、高某不具备腾房条件为由,驳回了刘某旗对刘某、高某的请求,判决刘某、高某自2013年2月1日起每月支付100元的房屋使用费。法院作出(2013)西民初字第21205号民事判决书,判决认为樊某波作为房屋的产权人,对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利,刘某、高某本应腾退房屋,但刘某、高某没有他处住房为由,驳回樊某波要求刘某、高某房的请求,刘某、高某自2013年4月16日起每月支付樊某波房屋使用费1000元,直至实际搬出涉案房屋。判判决后,樊某波不同意判决结果,提起上诉,二审经审理驳回了樊某波的上诉请求,维持原判。
【案件焦点】
移交房屋钥匙是否意味着交付房屋。
【审理查明】
北京市西城区人民法院经审理认为:双方争议的焦点为涉案房屋是否已经交付。庭审中,刘某旗表示其已将房屋交付给樊某波,首先其将房屋的钥匙已交给了北京某房地产经纪有限公司,且已将房屋过户至樊某波名下。樊某波对此不予认可。本院注意到,合同中双方明确约定了房屋交付的方式,即:1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收、记录水、电、气表的读数,并交接该附件中所列物品;2.买卖双方在房屋附属设施设备、装修装饰、相关物品清单上签字;3.移交该房屋房门钥匙。因此,本院认为无论刘某旗是否将涉案房屋的钥匙交予北京某房地产经纪有限公司,均不能视为其将涉案房屋交付给樊某波,且房屋过户的义务亦不能免除房屋交付的义务,故樊某波未支付剩余购房款40万元,并非违约。现刘某旗以此为由,主张解除双方房屋买卖合同,与事实不符,本院不予支持。刘某旗要求樊某波迁出户口、支付违约金20万元并将房屋过户至刘某旗名下,于法无据,本院均不予支持。刘某旗要求北京某房地产经纪有限公司承担连带责任的请求,没有法律依据,本院亦不予支持。
北京市西城区人民法院依照照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第百一十四条之规定,判判决如下：
一、本判决生效后七日内,原告(反诉被告)刘某旗支付被告(反诉原告)樊某波逾期交付房屋的违约金九万五千七百六十元(计算至二O一四年五月十六日)
二、本判决生效后七日内,原告(反诉被告)刘刘某旗支付被告(反诉原告)樊某波逾期迁户的违约金五万一千二百四十元(计算至二○一四年五月十六日)。
三、驳回原告(反诉被告)刘某旗的诉讼请求。
四、驳回被告(反诉原告)樊某波的其他诉讼请求。
刘某旗不服提起上诉,北京市第二中级人民法院维持原判,驳回上诉。
【律师后语】
本案的争议焦点是刘某旗交钥匙的行为是否可认定为交付房屋,其观点大致可分为三种:一种观点认为:买房中交钥匙就等于交房;另一种观点则认为:交钥是不等于交房,而且合同中双方明确约定了房屋交付的方式,刘某旗与樊某波之间办理完所有手续,房屋才算交付;第三种观点则认为:房屋交付的核心是转移房屋有,只有售房人履行了房屋占有转移的法律行为才能认定其履行了交房义务。
笔者比较认可第三种意见,理由如下
ー、从房屋交付的含义来看,刘某旗未能履行交房义务。
首先,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对交付做了明确阐述:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。由此可见,在房屋买卖合同中,交付意味着转移占有。转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人,受让人因此而取得占有。占有人转移占有,自受让人取得事实上物的管领力时完成。占有转移必须满足以下三个条件:一是前提条件,出让人必须占有对标的物物(自行交付),或虽非亲自占有标的物,却仍保持对标的物实际控制能力;二是主观方面有移转占有的意思表示,出让人主观上必须要有转让的意思表示;三是客观方面,有移转占有的行为。
本案中,案外人刘某对房屋实际居住使用,形成了对涉案房屋的实际占有状,且刘某对房屋的居住使用并不听从刘某旗的意志,刘某旗丧失了对涉案房屋的实际控制,这意味着刘某旗缺乏交付房屋的前提条件。因此,刘某旗没有、也没有能力履行交付房屋的义务。
二、从文义解释的角度分析合同,移交房屋钥匙并不等于交付房屋。
刘某旗与樊某波签订的《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称《合同》)第六条约定主要包括以下几项权利义务:1.刘某旗交房的义务;2.刘某旗与樊某波相互配合确认、交付与接收房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品;3.刘某旗与樊某波相互配合确认核实水、电、气表的读数;4.刘某旗与樊某波相互配合移交房屋钥匙。从法律文书的基本规则来看,分号所隔开的几项概念之间是并列关系,也就是说《合同》第六条第一、二、三款之间是并列关系。下面需要探讨的是第六条中约定的刘某旗交付房屋与第一、二、三款之间是什么关系。如果是包含关系系,第一、二、三款权利义务的主体范围不应该超过“交付房屋”的主体范围。具体到合同,“刘某旗应当在过户当日(约定时间或约定条件)前将该房屋交付给樊某波”,“交付”的性质是义务性的,且义务的主体仅为刘某旗。本条第一款和第二款则约定了刘某旗和樊某波相互的权利和义务。第三款约定的“移交”钥匙,虽然没有直接写明主体,但是从用词上看,使用用“移交”而不是“交付”可以看出,“移交”钥匙包含了刘某旗交付和樊某波接收两方面内涵,而且从第一、二、三款之间的并列关系来看,“移交”钥匙的主体应该和第一、二款一致,即包括了刘某旗和樊某波。由此可以认定,刘某旗交房与第一、二、三款之间并非包含关系,移交房屋钥匙不等于交付房屋。
上一篇：拆迁时怎么谈判才不吃亏
下一篇：无证房也可以获得房屋拆迁赔偿