一房二卖合同中履行顺序的认定
播放 122次 发布日期：2018-04-09 来源：未知
【基本案情】
2006年3月6日,朴某德(买方)与北京某房地产开发有限责任公司(卖方)签订《北京市商品房预售合同》,约定朴某德购买101号房屋(建筑面积265.32平方米),总价款为2505959元。
2011年12月19日,刘某加与北京xx房地产经纪有限公司签订购房意向书,约定刘某加购买101号房屋,房屋总价款为900万元。当日,刘某加向北京xx房地产经纪有限公司交纳购房意向金5万元。
2011年12月25日,经北京xx房地产经纪有限公司居间,朴某德(卖方)与刘某加(买方)签订了《北京市存量房屋买卖合同》,朴某德与刘某加就购买101号房屋签订买卖合同时未取得该房屋所有权证,但已经支付完购房款;至一审法庭论终结前,朴某德已可以办理房屋所有权证,因刘某加在诉讼中提出财产保全冻结101号房屋的交易手续,故朴某德尚未持有房屋所有权证。朴某德与刘某加签方的《北京市存量房屋买卖合同》中约定:刘某加购买101号房屋,房屋成交价格为900万元;逾期十日之内未付款的,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人接日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金,逾期超过十日后,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内接照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约全,并由出卖人退还买受人全部已付款。双方同意自本合同签订之日起九十日内,双方共同向房屋权属登记部门中请办理房屋权属转移登记等。同日,朴某德(甲方)、刘某加(乙方)与金某植(担保方)又签订《买卖合同补充协议》,约定:1.乙方第一笔房款支付给甲方600万元,房屋所有证下来后乙方以资金监管的方式支付甲方剩余房款300万元;2.甲方有担保人,在甲方担保人和乙方办理完抵押担保手续后的3日内支付甲方房款600万元(甲方担保人对乙方的担保,如能做正规抵押担保登记,则甲乙双方按照正规抵押担保程序进行,如不能做正规抵押担保叠记,则按本协议第3条执行);3.金某植承诺作为甲方朴某德的担保人,并用自己的房产和车辆作为担保物,金某植需提供本人名名下房产和车辆证件的复印件。庭审中,金某植出庭为朴某德作证称,其向刘某加提供车辆证件、未向刘某加提供房产证件。对此,刘某加表示金某植未向其提供房屋及车辆辆的证件。朴某德对此未能继续举证证明。在刘某加与朴某德签订的上述《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议中,双方就101号房屋的交付时间未作明确约定。刘某加至今亦未实际占有、使用该房屋。
2012年2月19日,朴某德向刘某加发出告知函,称因朴某德现在只能提供正式购房发票,不能按照补充协议约定提供房屋商品房预售合同,且刘某加未向朴某德支付购房定金,导致房屋买卖合同无法生效;为不影响刘某加再次购房,请刘某加于2012年2月23日前与朴某德办理合同无效的相关手续,如到期不与朴某德联系,双方所签全部合同资料自行无效。
2012年4月25日,朴某德与陈某亮签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定陈某亮购买101号房屋,房屋屋成交价格为880万元。至一审法庭辩论终结前,陈某亮已通过银行向朴某德支付购房款500万元。现该房屋已由陈某亮装修并已实际入住。
另查,刘某加就诉争房屋曾于2012年7月6日向北京市海淀区人民法院递交起诉书起诉朴某德要求继续履行合同,并对于诉争房屋提出财产保全,后刘某加撤诉。
本次诉讼中刘某加再次对101号房屋提出财产保全,对该房屋查封冻结,为此刘某加支付保全费5000元。
再查,朴某德与刘某加、朴某德与陈某亮就101号房屋屋均未签订网签合同。在案件审理过程中,刘某加、陈某亮均表示,各自剩余购房款的给付能力不存在问题。
上述事实,有《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖合同补充协议》、告知函《北京市商品房预售合同》、收据及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
【案件焦点】
第一,朴某德作为出卖人就101号房屋分别与刘某加、陈某亮签订买卖合同,刘某加、陈某亮均要求继续履行合同,应如何确定合同的履行顺序。第二,朴某德是否有权解除其与刘某加签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
【审理查明】
海淀区人民法院经审理认为:就101号房屋,刘某加与朴某德签订了《北京市存量房屋买卖合同》以及刘某加、朴某德与金某植签订了《买买卖合同补充协议》。朴某德在签约时虽未取得该房屋的所有权证,但其作为购买人已经与开发商签订商品房预售合同同,并交付完购房款,故其有权处分101号房屋,因此上述《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示,且内容并未违反法律、法规的强制性规定,故应为合法有效。
根据双方约定,刘某加在朴某德担保人金某植提供担保手续后3日内,向朴某德支付房屋首付款600万。因金某植房屋以前已经办理抵押且未到期,不能再次办理担保手续,故依据双方约定朴某德之担保人金某植应以向刘某加交付车辆、房屋证件的方式提供担保。但是朴某德未举证证明其已提供担保手续,故依据双方约定,在担保手续未办理的情况下,刘某加支付购房首付款的条件并未成就。朴某德在不能提供商品房预售合同、购房发票又未提供担保手续的情况下,以刘某加未付款为由提出解除合同,并无法律依据。
当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。朴某德在未与刘某加就合同解除事宜达成一致,亦未经法定程序处理合同解除事宜的情况下,另行将房屋出售予第三人陈某亮,其应对此承担相应的法律责任;而陈某亮在购买房屋时,明知朴某德与刘某加就诉争房屋之买卖事实,却仍未尽到对房屋信息进行核验的审慎义务,亦应对此承担法律责任。根据庭审查明,刘某加签约在先,在合同履行中亦无违约情形,现101号房屋尚在朴某德名下,朴某德继续履行与刘某加的合同,并不存在现实履行障碍。因此法院依据公平原则以及维护社会正常交易秩序,根据合同成立的先后顺序,判决朴某德对刘某加履行合同义务。故法院对于刘某加要求朴某德继续履行双方所签房屋买卖合同,向其交付房屋并办理房屋过户手续的诉讼请求,予以支持,刘某加向朴某德支付房屋购房款900万元,朴某德将房屋交付给刘某加,并协助刘某加办理房屋过户手续。
对于朴某德提出的反诉请求,即要求解除与刘某加签订的房屋买卖合同以及支付违约金,并无事实及法律依据,法院对此不予支持。因朴某德在未与刘某加解除房屋买卖合同的情况下,即与第三人陈某亮另行签订房屋买卖合同,理应自行承担相应法律后果。对于朴某德无法向第三人陈某亮履行合同义务,致使陈某亮未能取得房屋,由此给陈某亮造成的损失,因陈某亮在本案中未对朴某德提出相应主张,本案对此不宜处理,陈某亮可另案解决。
依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定,作出如下判决:一、刘某加、朴某德继续履行双方于二O一一年十二月二十五日签订的关于101号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》;二、刘某加于本判决生效后三十日内向朴某德支付购房款九百万元;三、朴某德于本判判决生效后三十日内将涉诉房屋交付给刘某加,并协助刘某加办理该房屋的过户手续;四、驳回朴某德(全部反诉请求。
朴某德持原审答辩意见向北京市第一中级人民法院提起上诉。
第三人陈某亮不服一审判决,向本院提起上诉。请求撤销原判,依法改判确认陈某亮与朴某德签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效;判令朴某德协助陈某亮办理10号房屋的产权过户手续;本案诉讼费用由被上诉人全部承担。
刘某加服从原判,不同意两上诉人的上诉请求。
北京市第一中级人民法院经审理认为:就争议焦点一,出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,不能仅考虑合同的签订时间,也应当综合比较两份合同的履行程度。根据现行司司法实践可确定如下履行顺序:(1)已经办理房屋所有权转移登记的;(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。具体到本案,朴某德与刘某加、陈某亮先后分别签订房屋买卖合同,均系各方当事人真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应均为有效合同。刘某加、陈某亮均均未办理房屋所有权转移登记,而陈某亮依据有效合同已实际合法占有、使用101号房屋并对房屋进行了装修,同时考虑陈某亮已经实际支付500万元购房款的事实,法院认为按照上述原则,应当优先履行朴某德与陈某亮之间达成的房屋买卖合同。而陈某亮在购买10号房屋时是否知晓朴某德与刘某加之间的买卖一节并不影响其合同的依法履行。因此、原审法院判决继续履行刘某加、朴某德之间签订的的《北京市存量房屋买卖合同》,违背了上述确认优先履行顺序之原则,侵害了陈某亮的合法权益,法法院对此予以纠正。本案中,陈某亮明确表示要求继续履行其与朴某德签订的合同,故对刘某加主张的要求继续履行合同的相关诉请,法院不予支持。刘某加因朴某德一房二卖造成的损失,可依法另行追偿。
就争议焦点之二,结合本案现有证据及基本事实,法院认为,朴某德以刘某加未依约履行付款义务为由要求解除合同,依据双方签订的《买卖合同补充协议》的约定,刘某加向朴某德支付购房首付款的条件是朴某德的担保人金某植与刘某加办理完毕正规担保手续或向刘某加提供其名下房产和车辆证件的复印件。但是,在合同履行过程中,因担保人金某植房屋已经办理抵押且尚未到期,不能再次办理担保手续;朴某德亦未举证证明金某植已向刘某加提供相应房产及车辆证件的复印件。据此,依约刘某加支付购房款的条件尚未成就,故朴某德以刘佳未支付房款为由要求解除其与刘某加签订的《北京市存量房屋买卖合同》之诉求,法院不予支持。一审法院判决驳回朴某德的全部反诉请求正确,法院予以维持。
另,上诉人陈某亮在一审中未提出独立的诉讼请求,故法院对其在二审中要求朴某德协助办理101号房屋的产权过户手续之诉求不予处理,其可另行主张。
依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,作出如下判决:一、撤销北京市海淀区人民法院(2013)海民初字第5256号民事判决第一、二、三项;二、维持北京市海淀区人民法院(2013)海民初字第5256号民事判决第四项;三、驳回刘某加的全部诉讼请求。
【律师后语】
房屋买卖关乎民生民利,关系社会主义市场经济秩序的维护。在当下房地产市密观调控形勢严峻的情况下,如何以法律的手段规范、引导房地产市场,使调控得以落实,促进当事人自觉依法履行合同义务,是本文研究的问题。本案例通过对一宗二手商品房交易纠纷的正确栽判,彰显出审判机关对于“一房二卖”情况
下合同的履行顺序等问题在司法实践中的考量。
一、关于“一房二卖”中合同优先履行的问题
本案例中,朴某德作为出卖人就101号房屋分别与刘某加、陈某亮订了买卖合同,在两份合同均合法有效,且刘某加、陈某亮均要求继续履行合同的情况下,哪一份合同应当得到优先展行,是本案的核心问题。
合同履行指债务人依据法律和合同的规定作出给付的行为。可以说,合同履行是其他一切法律制度的归宿或延伸,是债权得以实现的前提,也是建立信用经济的基础。但在房地产交易过程中,房屋属于特定物,在“一房二卖”、“一房数卖”的情况下,通常不可能实现两个合同都得到全面履行。纠纷发生时,哪份合同应该得到优先履行,谁更应该取得房屋所有权,是摆在法官面前不可回避的问题。
首先,明确处理此类案件的基本原则。一要坚持合同自由与鼓励交易的原则。在认定合同效力时要尊重当事人的意愿,以合同有效为原则,在认定合同的内容及如何履行存在争议时,应采取当事人约定优先的原则,尽量促成合同的继续履行,实现当事人签订合同的目的。二要坚持合同信守与诚实信用原则。依法成立生效的
合同,当事人应当严格依约履行,原则上不允许擅自变更和解除合同,违反合同的当事人应当承担相应的违约责任,使其不能从违约行为中获利,以维护和引导房屋交易市场的诚信有序发展。三要坚持原则性与灵活性相结合的原则,正视现阶段房屋交易市场不完善和部分人民群众法律意识不高的现实,既强调法院在处理同类纠纷时的统一性和规范性,给当事人以合理的预期,也赋予法官以自由裁量权,在处理个案时具备一定的灵活性,在保护双方利益的前提下向相对弱勢方适度倾斜。
其次,“一房二卖”情况下合同履行顺序的处理原则。一要确认合同效力。对于“一房二卖”合同效力,一直存在两种误区,一是认为就同一标的,签订在先的房屋买卖合同有效,签订在后的房屋买卖合同无效;二是认为同一房屋只有第一个买卖合同是有效的,出卖人在与第一买受人订合同之后,即丧失了对房屋再行处分的权利,其与第二买受人签订的买卖合同属于无权处分情形下的无效合同。本案的一审法院就是在这样两种误区的固定思维模式下,傲出了判决。合同效力的确定,必须以(合同法》第五十二条的规定为依据,不具有法律规定无效的情形的各房屋买卖合同均应为有效。二要确定合同如何履行。在合同均为有效的前提下要确定哪份合同优先履行。这里确两个原则,一是物权优于债权原则,二是债权平等原则。所谓物权优于债权,指的是物权的优先性,主要表现在同一标的物之上同时存在物权和债权时,物权优先。即如果其中一个买受人已经办理了转移登记取得了房屋所有权,而其他买受人享有是要求办理房屋转移登记的合同债权,依据上述物权优先于债权的原则,已经取得房屋所有权的买受人应当优先得到保护。所谓债权平等原则,是指债权人之间的债权除具有优先受偿权(如担保物权或法定凭先权)者外,不考虑其发生时间之先后,金额之多寡,债权发生之原因,债权人都应当平等的接受清偿。对于各买受人均未办理转移登记的,由于各个买受人享有的均是合同债权,依据债权平等性的原则,到底由谁取得房屋的所有权以及履行哪个合同,可以由出卖人自主选择决定。但特别需要指出的是,在纠纷未进入诉讼的情况下,应充分尊重当事人的意思自治,出卖人有权根据自己的意愿选择合同履行的相对方,而一旦其中有的买受人已经提起诉讼的情况下,出卖人的选择权应当受到限制,合同如何履行应由人民法院依据公平合理的原则予以判断。本案中,朴某德与刘某加、陈某亮分别签订了房屋买卖合同,到诉讼之时没有任何一方买受人依合同取得了房屋所有权,因此,刘某加与陈某亮享有的合同债权在法律上是平等的,均应予以保护。但是,由于两份合同的标的指向同一特定物,仅能确认一份合同履行。在此情况下,刘某加提起了要求继续履行合同的诉讼,陈某亮在抗辩中亦主张要求继续履行合同,出卖人朴某德的选择权因诉讼而受限,人民法院需要根据案件实际情况,依照一定的规则确定合同履行的顺序。
经过多年的实践积累,现行司法实践中,通常以下列顺序确定合同的履行:
(1)已经办理房屋所有权转移登记的;(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。第一项规则正是前述的物权优于债券原则的提现，第二项规则的依据除了占有保护制制度的延伸外，主要出于维护居住现状、稳定社会关系等司法效率原则的考虑，第三项规则的依据则是在债权平等原则的基础上依据合同履行的程度结合公平原则予以确定。本案中,刘某加与陈某亮均未完成网签,双方均表示就剩余购房款的给付能力不存在问题。至诉讼时,陈某亮已占有使用房屋并进行了装修,且其已经实际给付了600万元购房款,而刘某加仅给付了购房意向金5万元,并未支付房屋首付款,亦未实际占有房屋。因此,从合同履行的程度看,陈某亮的履行程度更高,从房屋使用现状考虑,亦应当保护已经相对稳定的实际居住状况。因此,二审法院从本案的实际情况出发,依据确定合同履行顺序的规则保护了陈某亮的合法权益,驳回了刘某加的诉讼请求。
二、关于交易在后的买受人明知存在前合同对“一房二卖”的影响问题
本案中另一个值得讨论的问题是,后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同,但仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的情况,是否需承担一定责任,承担何种责任问题。本案一审法院认为,陈某亮明知朴某德与刘某加签订了房屋买卖合同,仍与朴某德签订房屋买卖合同,应承担法律责任。但一审法院并未确定陈某亮承担何种责任,是判决的主要瑕疵之一。首先,判断后买受人是否承担合同无效的责任,应就陈某亮的行为是否属《民法通则》第五十八条第(四)项规定的恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效的情形予以审查。一旦认定该种行为属于恶意串通,则依据《合同法》第五十二条第二项的规定,合同无效。恶意串通,是指合同的双方当事人非法勾结,为牟取私利,而共同订立的损害国家、集体或第三人利益的合同。后买受人在明知出卖人已将标的物出卖于他人,但仍与出卖人就该标的物成立买卖合同,一般而言其目的只为取得标的物,在没有证据证明其有其他恶意的情况下,后一合同在债的履行上与前一合同构成竟争关系,前一合同尚有履行的可能,即使不能履行,前一合同的损失亦可因违约责任的承担得以弥补。故一般情况下,不适用恶意串通,损害三人利益而导致合同无效的规定。其次,判断后买受人是否承担侵权责任。在房屋所有权没有办理转移登记的前提下,前买受人仅仅享有对房屋的债权。而按照民法原理,债权无对世效力,不能对抗第三人,从而不能成为侵权的对象。因此,后买受人虽然明知知,但也不存在侵犯他人合法权利的行为,不应承担侵权责任。因此,后买受人与出卖人签订的合同依然有效,应得到同等保护。本案中,二审法院基于上述考虑,认为陈某亮虽知晓前一个合同的存在,但并不影响其合同的依法履行,其与朴某德订立的合同合法有效,应受到法律保护。
本案中,朴某德反诉要求解除合同,涉及合同解除权的行使问题。合同解除是指合同有效成立后,当具备合同解除条件时,因当事人一方或双方的意思表示面合同关系自始消灭或向将来消死的一种行为。合同的解除涉及当事人权利义务是百否消灭及当事人责任的认定等问题,人民法院应严格把握。
根据《合同法》第九十四条判断,本案不符合法定的合同解除情形,是否符合约定解除情形是本案反诉争议的焦点。朴某德与刘某加签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定,买受人逾期十日之内未付款的,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金,逾期超过十日后,出卖人有权解除合同。朴某德作为出卖人,依据双方合同中关于付款条款的约定,以买受人刘某加未按照合同约定履行付款义务为由要求解除合同。而双方莶订的《买卖合同补充协议》同时约定,刘某加向朴某德支付购房首付的条件是朴某德的担保人金某植与刘某加办理完毕正规担保手续或向刘某加提供其名下房产和车辆证件的复印件。但是,综合本案现有证据认定的事实,双方在合同履行过程中,因担保人金某植的房屋已经办理抵押且尚未到期,不能再次办理担保手续;朴某德也没有向法院举证证明金某植已向刘某加提供相应房产及车辆证件的复印件。据此,依据双方《买卖合同补充协议》中的约定,刘某加支付购房款的条件尚未成就,故朴某德与刘某加双方虽约定了一方解除合同的条件,但是该条件并未成就,不符合合同约定解除的规定,因此朴某德的反诉请求不应得到支持。
四、关于“一房二卖”案件中各房屋买受人的诉讼地位问题
出卖人违反合同约定就同一标的物与多位买受人签订数份房屋买卖合同,其能买受人的法律地位及权利保护亦是审判环节不能忽视的问题。司法实践中,如相关纠纷进入诉讼,其中一手买受人一般作为原告将出卖人列为被告,起诉要求出卖人继续履行合同。而案件的审理结果关系到其他买受人的合法权益,此时他们的诉地位意需明确。
民事诉讼中的第三人是指对于已经开始的诉讼,以该诉讼的原被告为被告提出独立的诉讼请求,或者由该诉讼中的原告或者被告引进后主张独立的利益,或者为了自己的利益,辅助该诉讼一方当事人进行诉讼的参加人,分为有独立请求权的三人与无独立请求权第三人。前者是指对他人之间的诉讼标的,主张独立的请求权,而参加到原、被告之间正在进行的诉讼的人。后者指对他人之间的诉讼标的无独立请求权但案件处理结果与其有法律上的利害关系,而参加诉讼的人。本案中,刘某加向法院提起诉讼要求朴某德继续履行合同,而陈某亮在抗辩中表示已与朴某德签订买卖合同且支付部分房款并实际入住房屋,不同意刘某加的诉请。据此,陈某亮不仅与案件的审理结果存在法律上的利害关系,而且陈某亮的主张符合有独立请求权第三人的特征,即其主张双方当事人争执的民事权益,既不归责原告所有,又不归于被告所有,而是全部归自己所有。本案中,陈某亮应当作为有独立请求权的第三人参与诉讼。而此类案件中,基于“一房二卖”纠纷的特殊性,在各买受人均要求履行合同的情况下,仅有一方可最终实现合同目的,取得争议房屋所有权。因此,从实现法律效果与社会效果统一以及纠纷一次性解决的司法理念考量,在处理此类案件中,人民法院在将其他买受人列为第三人的同时,应向其释明是否就争议标的提出自己独立的诉讼请求,并释明提出独立请求的程序,以便在同一案件中查明事实,使相关纠纷一次性解决。
本案中,由于一审法院未能行使释明权,陈某亮作为第三人参加诉讼但未能提出相关独立诉讼请求,二审法院不能直接判决继续履行陈某亮与朴某德的合同,仅能判决驳回刘某加诉讼请求,两份有效合同仍并列存在,陈某亮需要求朴某德继续履行,刘某加得对朴某德违约问题另行起诉解决,增加了当事人的诉讼成本。该案一、二审判决亦反映出法官确认第三人诉讼地位并依法全面行使释明权的重要性。
房屋买卖合同纠纷是社会关注的热点问题,与广大人民群众的切身利益密切相关,也一直是民事审判中的难点所在。房屋交易过程中,因受房房地产市场宏观调控政策影响及房屋价格攀升带来的经济利益驱使,司法实践中经常出现“一房二卖”,甚至“一房数卖”的行为。通过对本案的深入剖析,将此类案件涉及的典型问题于理论层面进行梳理、在实践层面明确处理意见,以求达到统一人民法院执法尺度,规范房地产交易秩序,促进市场经济平稳发展的目的。
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