买房人购买二手房时未实际看房交易行为违反常理的买卖合同效力的
播放 175次 发布日期：2018-04-04 来源：未知
【基本案情】
王某与任某系夫要,婚后生育任甲、任乙两子女。位于北京市海淀区某处603号房屋系王某与任某夫妻共同财产,任某去世后,其家庭内部对上述房产来进行分割。2002年3月3日,任乙写下弃权证明,声明放弃603号房屋继承任某的份颜,并将继承份颜转给任甲。2002年6月7日,王某写下弃权证明,将其对603号房屋中本人及应继承份额全部给任甲继承。因任甲向潘某借款30万元未还,2002年6月4日,任甲与潘甲签订《抵押合同》,约定:“双方商定如任甲能在三个月内将此款全部还齐,交全款后,潘某须在壹个月内将此房和手续交还对方,如超过此限期潘某有全部处理此房的权力。注:其母王某和其姐任乙的放弃手续已交给对方。”后任甲未按期偻还上述欠款,2002年9月18日,与王某、任乙、任甲达成《还款协议》,约定:借款人同意用该房产做此借款担保、在担保期内不得做他用。借款人未能偿还借款,潘某将永久支配、使用此房,款担保方不得以任何理由妨碍潘某使用、支配此房。…,.”2004年8月7日,潘某作为买方与卖方王某、任甲签订《买卖合同》,约定潘甲(潘某之子)购买603号房屋,房款、住房已交割完毕,故双方应守信办理正式过户手续。如王某、任甲不在短期内办好继承、更名过户一事,潘某将视购买此房为王某、任甲共同欺许。
2004年9月30日,王某、任甲作为甲方与乙方潘某、潘甲共同写下房款交付情况说明,内容为:“2000年9月,交付任甲人民币参拾柒万元正。2002年9月,因房价上涨甲方要求又达成协议至签订本协议前,王某、任甲又领取人民币陆万元,合计人民币肆拾参万元正。2004年8月到签订本合同,就购买此房达成最后一致,此房产已視为过户,故房价涨跌再与房款无关,不得反悔。”20005年1月20日,王某、任甲、任乙(甲方)与潘某、潘甲(乙方)再次签订签订《买卖合同》,约定:甲方将603室两居室楼房出售给乙方,房价款43万元,在2000年9月甲方将房交乙方使用,乙方将房款全部交清,过户费自理,买卖此房已形成既定事实,但因国家政策,过户手续一下未能办理,现国家政策已出台,此房产权单位已正在办理上市的工作,故在此签订此合同。约定王某、任甲保证在潘某指定的时间内,即2006年10月份前办好过户所需的公证书、证件，包括积极督办原产权单位开具所需上市证明材料。后任甲、王某未配合潘某、潘甲办理产权过户手续。2009年5月7日，王某、任甲与潘某再次就房屋过户事宜达成协议，约定任甲、王某共同继承603号房屋，办理遗产公证后，到房管部门将产权变更到潘甲名下,并于5月底前办理完毕。并约定了卖方的违约责任。2009年5月7日,任甲与王某共同取得603号房屋所有权证,其中任甲占共有份颜的25%,王某占共有份额的的75%。此后,王某、任甲并未依合同约定将产权过户至潘甲名下。2009年5月21日,王某、任甲作为出卖人与买受人苑某签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定苑某购买603号房屋,房屋成交价格为40万元。后苑某按40万元交纳了了相关税、费。2009年5月22日,苑某取得603号房屋所有权证书。
另查,苑某在购买603号房屋时并未到现场看房,也未向王某、任甲主张过看房。本案在审理过程中,王某、任甲经本院公告传喚,无正当理由未到庭参加诉讼。
【案件焦点】
苑某与任甲、王某之间间签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否为双方恶意串通订立,是否无效。
【审理查明】
北京市第一中级人民法院经审理认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人均应依合同约定,全面、诚实履行合同。王某、任甲、任乙与潘某、潘甲就诉争房屋所签订的《买卖合同》及双方于2009年5月7日再次就诉争房屋过户事宜达成的协议合法有效。双方合同已实际履行,只待办理房产过户。王某、任甲在取得诉争房屋所有权证后,违反合同约定,另行将诉争房屋卖与苑某。苑某虽取得诉争房屋所有权证,但苑某在购房之前未看房,未对诉争房屋的现状及是否有他人实际居住等相关情况进行核实,如苑某看房,即可获知诉争房屋已由实际居住人购买的情况。因此,对于重大财产交易,苑某未看房未核实相关情况,即与王某、任甲急于交易的行为,有违交易易常理,且该交易行为侵害了潘某、潘甲的合法权益,应为无效。原审判决确认王某、任甲与苑某于2009年5月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效,并无不当。苑某申申请再审理由,无事实和法律依据,本院不予支持。王某、任甲经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席判决。综上所述,原二审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第(-)项之规定,判决如下:维持本院(2010)一中民终字第16109号民事判决。
【律师后语】
本案处理的焦点问题在于恶意串通的认定。民法中对此并没有详细的规定，司法实践中认定行为人之间存在恶意串通，主要是通过对行为人之间异常的交易行为如交易时间、交易价及行为人是否尽到审馍审査义务等进行综合判断。
具体到本案中,北京市第一中级人民法院经审理后认为:
第一,苑某与任甲、王某之间房屋买卖行为存在诸多不符合交易习惯的情况，苑某本人对此均无法做出合理解释。
1.苑某关于是否主张过看房这一重要交易情节,在几次诉讼中表述前后大如其在一审中陈述没有主张过看房,在以后的诉讼中又主张曾要求过看房。
2.苑某对未看房原因的解释与案件事实情况相矛盾。根根据在案证据显示,某承认查验过2009年5月20日王某出具的与任甲一起委托钟某程卖房的公证书这表明王某已经同意卖房,苑某再将不能看房的原因还归结为王某不同意出卖,实属牵强。
3.双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》异于普通房屋买卖合同,且交易行为在短期内即完成。合同中王某、任甲及钟某程、苑某的联系电话均是苑某的电话;房屋交付条款、税费,权属登记、争议解决方式等约定非常简单,有的未作约定。结合双方签订房屋买卖合同的当天即办理完毕价款交付、房屋过户手续,苑某第二天即取得房产证,更符合二人是为了避免被他人发现,配合实施的串通行为。
4.关于中介钟程的身份问题。一方面,钟某程没有从事房屋交易的中介质,不属于任何中介公司,苑某信任钟某程,其信任的来源值得怀疑。另一方面,钟某程的户籍地与苑某在原审中提供的户籍地属同一个村,只是具体编号不同。再审中,苑某的户籍地址没有合理理由进行了变更,二人在再审中均表示相互不认识,既然都属同一个村,二人年纪又相仿,互不相识,也不正常。
5.苑某产权过户的行为与其陈述的买房初衷不相符。苑某在取得涉案房屋产权证的一个多月オ委托朋友去收房,不符合作为寄居在亲友家的迫切想拥有一套属于自己房屋的买房初衷。且苑某在取得产权证后,在对房屋的实际情况不了解、未入住、后来又知晓房屋权属存在争议的情况下,又办理了房屋抵押登记,也不符合其购房的目的,其取得诉争房屋难言善意。
第二,从权利保护的优先角度来考虑,潘某、潘甲甲的利益法律应该优先得到保护。潘某、潘甲在本案中不存在任何过错,多年来一直在诉争房屋居住,苑某作为后买受人,没有尽到对房屋居住状况审慎审査的义务,直接导致了本案系列诉讼的发生。因此,无过错的善意买受人的权益更值得保护。
综上,民法规定的恶意串通在本案中是对商品房交易中存在的违背常理行为的归纳,完全让当事人举证证明恶意串通很难做到。本案交易中很多问题苑某无法作出合理解释,认定苑某与任甲、王某之间的房屋买卖合同无效,实际是对苑某与任甲、王某之间不正常交易行为的推定。另外,从法律效果与社会效果统一的角度而言,维持为宜。
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