物权瑕疵是否影响房屋买卖合同的效力
播放 80次 发布日期：2018-04-04 来源：未知
【基本案情】
2014年5月3日,俞某颖与于某雷经第三人北京某房地产经纪有限公司居间签订了《房屋买卖合同》和《补充协议》,约定俞某颖从于某雷处购买位于北京市朝阳区某房屋(下称涉案房屋),总价款为230万元。第九条第(一)项约定,自本合同签订之日起90个工作日内,双方共同向房屋权属登记部门中请办理房屋权属转移登记手续。第四条二约定,于某雷若出现下列情形之一的,于某雷构成根本违约、且俞某颖有权以书西通知的方式解除房屋买卖合同:………(5)将该房屋出售给第三方的。于某雷出现上述根本违约情形之一的,于某雷应在违约行为发生之日日起十五天内,以当于房屋总价款的20%向俞某颖支付违约金;第三人收取俞某颖的所有费用不予退还,由于某雷直接付俞某颖。合同签订时涉案房屋登记在于某杰名下,于2014年5月21日登记至被告名下。《房屋买卖合同》签订后原告向被告支付定金50000元,向第三人支付了中介费32100元。
2014年5月31日,俞某颖与第三人工作人员员通话中表达了对其与于某雷签订的《房屋买卖合同》效力的质疑。2014年6月1日,于某雷与案外人林某芝经第三人居间签订了《房屋买卖合同》,约定于某雷将涉案房屋出卖给林某芝。截止2014年10月10日即法庭辩论终结当日涉房屋仍登记在于某雷名下。
俞某颖诉至法院请求判令解除俞某颖和于某雷签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》、判令于某雷赔偿俞某颖违约金46万元、判令于某雷赔偿俞某颖已支付的中介费32100元并返还定金5万元。于某雷认为涉案房屋原是其母亲于某杰的遗产,于某雷是独子,有全部的继承权,与俞某颖签约时已向其出示过于某杰的房产证,并给其和第三人都留存了产权证复印件。后于某雷积极办理了遗产继承手续,已于2014年5月21日将涉案房屋登记在自己名下。由于房价下跌,俞某颖借故爽约,一直说合同无效并多次表示合同终止,不再买了。俞某颖和于某雷有过争吵,已就解除达成了一致意见,但没有书面明确。于某雷认为属于俞某颖违约,同意解除合同,对于其他诉讼请求均不同意,表示双方于2014年5月31日ロ头达成解除协议后,其跟案外人达成了购房意向,签订了买卖合同,但也没有履行。
【案件焦点】
1.俞某颖与于某雷签订的《房屋买卖合同》是否有效;2.于某雷与案外人林某芝就涉案房屋签订《房屋买卖合同》是否构成对俞某颖与于某雷签订的《房屋买卖合同的根本违约。
【审理查明】
北京市朝阳区人民法院经审理认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约東力,当事人应当按照约定履行自己的义务。2014年5月3日,俞某颖和于某雷签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时时涉案房屋并未登记在于某雷名下,合同约定双方办理产权转移的时间是合同签订后90个工作日内,2014年5月21日被告取得了涉案房屋的产权,故前颖和于某雷在签订合同时涉案房屋的产权未登记在被告名下并不影响双方签订的《房屋买卖合同》的效力。现俞某颖要求解除双方签订的《房房屋买卖合同》及《补充协议》,于某雷亦表示同意,本院对合同的解除不持异议。合同解除后,被告应返还原告交纳的定金5万元。
2014年6月1日日,于某雷虽与案外人林某芝就涉案房屋签订了买卖合同,但截止法庭辩论终结前涉案房屋仍登记在于某雷名下,且俞某颖亦未提交证据证明于某雷向案外人林某芝交付了涉案房屋,故本院对俞某颖主张因于某雷违约将涉案房屋出售给第三方,要求于某雷支付46万元违约金和赔偿俞某颖支付的中介费32100元的主张不予支持。
北京市朝阳区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定,判判决如下:
一、原告俞某颖与被告于某雷签订的的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日起解除。
二、被告于某雷于本案判决生效之日起七日内返还原告俞某颖定金五万元。
三、驳回原告俞某颖的其他诉讼请求。
案件受理费4611元,由原告俞某颖负担2305.5元,被告于某雷负担2305.5元。
【律师后语】
本案处理的关键是物权瑕疵是否影响就该房屋处分所签合同的效力问题。无权处分行为人签订合同处分标的物的行为属处分行为,该行为自双方合同签订即完成,该处分行为与无权处分人依据该合同协助买受人实现物权变更的负担行为是两个不同的行为。对物的处分行为,不以处分人对标的物享有处分权为条件,无论负担行为能否实现,都不影响处分行为的效力,无权处分人订立的合同有效,如负担行为无法履行,买受人的利益可以通过违约赔偿等方式获得救济。本案中,俞某颖和于某雷于2014年5月3日签订《房房屋买卖合同》及《补充协议》时,于某雷不享有涉案房屋的处分权,但其与俞某颖签订的合同作为处分行为的结果是有效的,该合同的有效不以其后来取得涉案房屋所有权为条件。即使于某雷未在合同约定的办理权属转移登记的90个工作日内取得涉案房屋的产权,其与俞某颖签订的《房屋买卖合同》及《扑充协议》依然有效。2014年5月21日,于某雷即取得了涉案房屋的产权、其具备了按照合同约定实现将涉案房屋转移至俞某颖名下负担行为的条件。因此,本中俞某颖和于某雷签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是有效的。
合同标的可能是合同履行的问题,不管其是否可能都不影响合同的效力。合同设定的是愤权,该债权的实现对物权変动的影响只是一种可能性,而不是必然债权具有非排他性、平等性、不能对抗第三人,上述特征决定了设定债权的行为与标的可能不存在直接关系。当事人以同一标的先后与他人签订多个协议,这些协议之间的效力均不受影响。一物二卖是合同自由和市场竞争的结果,买卖合同的成立只设定债权,债权的平等性、相对性决定了债权设定行为效力的独立性。本案中,俞某颖在与于某雷签订了《房屋买卖合同》履行期间,与案外人又签订了一份《房是买卖合同》,这两份合同的标的物是相同的,但两份合同的效力均不受同一标的物存在两份买卖合同的影响。后一个合同的成立并不影响俞某颖和于某雷之间合同的效力,那么后一个合同的签订也不构成对第一个合同的违约,且截至法庭辩论终结前,涉案房屋依然登记在于某雷名下,从合同履行的角度看,俞某颖与于某雷签订的《房屋买卖合同》仍然具有履行的可能。因此,于某雷与案外人签订合同的行为不构成对俞某颖与于某雷签订的《房屋买卖合同》的根本违约。
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