深圳二手房三价合一，阴阳合同寿终正寝，二手房市场大刀落下

播放 192次      发布日期：2018-03-29       来源：未知

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　　3月28日，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知，将建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象。

　　1、银行与房地产备案系统联网，批贷以网签价和评估价低者为基数

　　该通知要求：商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查。

　　2、房管局、税务部门与银行信息孤岛存在，交易各方利益熏心，阴阳合同大行其事

　　一直以来，二手房“阴阳合同”都是潜规则，虽然政府三令五申严禁这种交易方式，但实际上买卖双方都可以通过这种方式避税或达成自己的特殊目的，在中介机构的帮助下，阴阳合同普遍存在。

　　二手房实际交易过程中，阴阳合同多会涉及三四个价格：真实成交价格;房管局备案价格(网签价格);评估价格。几个价格正是钻了房管局、银行及税务部门等各个体系的信息孤岛漏洞，以及评价标准不一。

　　真实成交价格是买卖双方达成交易的真实价格，也通常是卖房人拿到的实际金额。网签价格是买卖双方根据房管局的指导价、买房人实际首付能力及预计贷款的金额设定的房管局备案合同金额，与真实成交价格之间的差距多以装修费代替在合同中予以体现。评估价格是为了应对银行房贷要求请评估公司评定的价格，这一价格本应客观真实，但因现行体制下评估公司多位配合买卖双方促成交易，一般都会根据买房人想贷款金额给出评估价，而且中介公司、评估公司对各银行的放贷标准很熟悉，所以评估价格多包装很到位。

　　对卖房人来说，不影响实际到手金额，虽然会有偷税漏税嫌疑，但多数人并不了解其中的风险，为了促成交易，多以配合心态明知故犯。对于买房人来说，多数人为了少交个税等，在实际交易过程中，也希望能够以较低的价格进行网签备案，而且主要的偷税漏税责任又都在买房人一方，而贷款时又希望多贷款，特别是投资为主的购房者，更是希望将贷款用到最大化，往往提交给银行的评估报告价格又偏高，特别是一些市区的大户型，这种情况更加普遍。

　　3、信息交互打破孤岛，阴阳合同寿终正寝

　　阴阳合同的存在，主要是因为各个体系之间存在信息漏洞，而且价格管理上又不及时，与市场的实际变化不能挂钩，比如各地普遍采用的网签备案指导价。因为各体系自成孤岛，信息不交互，也就给了二手房各个交易环节上的人冲动进行价格的规避或虚高，以满足各自的利益。目前，大多数地方税务部门多以采用网签价格进行收税，而且据我所知，很多地方税务部门正在联合房管局建立房地产价格大数据系统，通过新技术方式收集按月或按季度收集每个小区特定户型的价格波动信息，对每套房屋进行自动估价，未来将会采用这套系统作为计税基础价。

　　深圳三部门联合出台的这一要求，则打通了房管局与银行体系，使得贷款时网签价格的重要性成为贷款批复的主要参考价格，一方面有助于银行规避高贷风险，另一方面也会促使网签价格更加贴近市场真实价格，对房管局、税务部门、银行三者都是共赢。

　　4、二手房网签价格更趋于市场价格，个税、信贷等政策可以发挥更好的调节作用

　　对于二手房市场来说，由于政府部门与银行信息更加透明，多份价格很有可能成为历史，而且由于网签价格更加贴近市场价格，对于购房者来说想要多贷款将会变得艰难，首付压力有可能进一步变大;偷税漏税将会更难，特别是20%的差价个税，由于行业惯例都是买房人承担，买房人压力加大，一定程度上会促使卖房人在价格上做出一定让步，也可以让个税更好的发挥市场价格的调节作用。

　　这一政策，堪称是二手房市场的大杀器，看似平常，实则对市场价格会直接产生巨大压力，特别是一线城市和近两年房价快速上涨的城市。预计后期会有更多城市跟进，甚至会成为银行业的普遍要求。后期，随着各地税务部门和房管部门已经联手在弄的大数据评估系统，未来存量房交易将会更加透明，市场波动也会更加平稳。








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