二手房买卖，卖方因房价上涨不肯卖怎么办

播放 177次      发布日期：2018-03-28       来源：未知

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　　买到自己心仪的房子是老百姓不变的需求。但是合肥房价居高不下，好地段新房一房难求，促使二手房交易市场持续火爆。由此引发的纠纷也是不在少数。前段时间，本律师遇到这么一个案件：2016年1月8日，焦某与一房主陶某签订了房屋买卖合同，并约定合同签订后70日的履行期，期间因为该地段房价巨幅上涨，房主陶某反悔不肯卖房，便在履行期间发出了单方解除合同的通知。焦某为维护自己的权益，将陶某诉至法院，要求按约履行合同。

　　对于这一案情，应该考虑的第一个问题就是，房主陶某有权任意解除买卖合同吗?单方发出解除合同的通知具有法律效力吗?首先，看看关于合同的解除权的法律规定：《合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”根据上述的法律规定，合同的解除权可分为约定解除权和法定解除权。

　　约定解除权，即指双方约定于一定事由发生时，一方或双方享有解除合同的权利。约定解除权的产生是基于双方当事人的约定，而不是单方所能决定。这种约定可以在订立合同时在合同中约定，也可以在订立合同后另行约定。当发生符合行使约定解除权的事由时，并不当然出现合同解除的后果，而是必须经由解除权人在解除期限内向对方发出解除合同的意思表示。

　　另一种则是法定解除权，即指由法律直接加以规定，当《合同法》第九十四条中规定的五项事由至少发生一项时，一方当事人才享有解除合同的权利。如果没有规定的五项事由的发生，任何一方当事人都是不可能享有法定解除权的。

　　因此我认为，本案中陶某不具备约定的和法定的解除权，房主陶某不享有单方解除合同的权利，发出单方解除合同的通知这一行为不会产生解除合同的法律效力，其实际属于预期违约行为，构成明示毁约，应当承担违约责任。

　　那么，作为守约方的焦某针对卖方陶某的违约行为可以主张哪些权利，弥补自己的损失?

　　《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于该债务属于非金钱债务，买方可以主张继续履行，除非出现以下三种情形：《合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”若出现以上三种情形，则可以主张赔偿损失。根据《合同法》第一百一十三条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

　　具体到本案的二手房买卖合同，该损失可以是对方违约时房屋的房价与订立合同的房价的差价。另外，买方同时也可以主张违约金。根据《合同法》司法解释(二)第二十九条第二款规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因此，违约金如果高于损失的30%，法院对超出部分一般不予认定。

　　最后，需要提醒大家一点，在买卖二手房前的产权审核。首先，要做足前期准备工作，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，很可能交易即无效。最后，应当仔细合同条款，一旦发现对方违约，我们应当拿起法律武器积极维护自己的合法权益!








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