取得产权而未实际占有房屋的买受人可以要求有权占有人迁出房屋

播放 166次      发布日期：2018-03-28       来源：未知

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　　签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。

　　上海市第一中级人民法院二审认为：

　　本案的争议焦点在于，当所有权与占有权能发生分离的情况下，买受人是否可以其为房屋所有权人基于返还原物请求权要求房屋内的实际占有人迁出。

　　第一，生效判决已确认案外人李某棒以被告减某林代理人身份与案外人谢某忠就系争房屋所签订的买卖合同无效，即第一手的房屋买卖并非原始产权人减某林之真实意思表示，该买卖合同对减某林自始不发生法律效力，其从2008年8月起居住在系争房屋内，并占有、使用该房屋至今具有合法依据，故产权人连成贤在其从未从出售方谢某忠处获得房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占用人减某林迁出，法院不予支持。

　　第二，在第二手的房屋买卖交易中，被上诉人连成贤与案外人谢某忠签订了系争房屋的房地产买卖合同并支付了相应对价，该买卖合同已经生效判决确认为有效合同，故对连成贤与谢某忠均具有法律约束力，双方均应依合同之约定履行相应义务。鉴于此，连成贤对系争房屋的权利应通过该房地产买卖合同的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。本案中，虽然连成贤已于2012年4月5日取得了系争房屋的房地产权证，完成了房屋的权利交付过程，但其自始未曾取得过系争房屋的占有、使用权。对此，连成贤应依据其与案外人谢某忠签订的房地产买卖合同之约定基于债权请求权向合同相对方主张权利。结合本案来看，由于第一手的买卖合同已被确认为无效，案外人谢某忠自始至终没有合法取得过系争房屋而客观上无法向连成贤履行交付房屋的义务，故连成贤应向谢某忠主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。








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