购买未取得产权证的房屋，合同是否有效

播放 181次      发布日期：2018-03-25       来源：未知

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　　近年来，许多家庭因拆迁而取得多套安置房，有些人就会把多余的安置房进行出售，由于大部分的拆迁安置房取得产权证的时间较长，因此有些人为了及早出手，便会低于市场价进行出售。房价的攀升，这种房子对于购买力较弱的家庭还是很有诱惑力，因此有的家庭就会购买这种没有产权的安置房。因为取得产权证一般需要很长一段时间，因此这期间就会产生很多变化，买卖双方很容易产生纠纷。一旦发生纠纷，卖方一般会主张房屋买卖合同无效，这种情况下，买方该如何应对呢?

　　首先我们需要先搞清楚双方之间就没有产权证的房屋进行交易所签订的合同的效力。根据《合同法》的规定，确定合同是否有效应依据法律和行政法规，自然部门规章和地方法规不能作为确认合同无效的依据。当然若法律或行政法规对部门规章或地方法规进行授权，则另当别论。根据《城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不能转让，这也是很多卖方主张合同无效所援引的直接法律依据，《房地产管理法》属于法律，根据这个规定结合《合同法》第52条的规定，买卖双方就未取得产权证的房屋进行交易所签订的的房屋买卖合同因违反了法律的强制性规定而归于无效。在以前产生此类纠纷，大部分法院一般会判决双方之间所签订的房屋买卖合同无效。但随着《合同法司法解释二》的出台，大家对这这类案件的认识产生了新的变化。

　　根据《合同法司法解释二》规定，合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而《房地产管理法》第38条的规定属于管理性规范，违反了该规范并不必然导致合同无效。对此，《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》进行了明确规定。因此买方若想要以此为由解除合同缺乏法律依据，很难得到法院的支持。

　　对于买方而言，若产权证确实无法办理，则买方可考虑解除合同，同时要求卖方承担违约责任，要求卖方赔偿由此造成一切经济损失，若房屋涨价，可以要求其赔偿房屋差价损失。但由于房产证尚未办理，一般而言，难以通过有资质的的评估公司评估确认房屋市值，因此可比照同地段同户型同面积的其他房屋市值进行主张。当然若房产证能够办理，则可要求卖方继续履行合同，配合其办理产权证。

　　因此购买这种未取得产权证的房屋，实际上存在着很大的潜在风险，因此打算购买的人因谨慎为之。即便购买也应当小心，尽量查看拆迁协议以及买方的原购房合同，要求所有拆迁安置人均签署同意出售的书面文件，以免其中的拆迁安置人主张居住使用权，否则自己购买的房子不得不让其他人居住就会很闹心了。同时了解清楚拆迁情况，是否能够办理产权证，现在很多城中村打着新农村改造的名义进行拆迁，一般这种安置房就是人们口中的小产权房，是无法办理产权证的，且直接影响房屋买卖合同的效力。简而言之，购买这种房屋，多了解清楚情况后在购买，同时也可以多咨询法律专业人士，以免盲目签了房屋买卖合同，产生不必要的纠纷。








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