买房卖房，这四种纠纷最常见
播放 62次 发布日期：2018-03-13 来源：未知
签了卖房合同后，房价上涨了，业主拒绝垫资赎契，交易黄了……
广州市房地产中介协会(下简称协会)昨日发布2017年存量房交易纠纷调处工作报告显示，协会2017年共受理消费者对中介投诉案件150宗，2017年投诉纠纷数量约占全年中介促成存量房交易总量的1.3‰。
也就是说，2017年，广州每卖出1000套二手房，就至少有1.3套产生纠纷。
1、房屋卖一买一，时间不充足倒贴定金
案情回放：
买家罗先生通过某中介公司促成与业主梁先生签订了《房屋买卖合同》，约定签订合同后1个月内办理过户手续。
在签订合同前，中介公司已向双方告知广州市限购政策内容，买卖双方明确表示知悉，罗先生支付了定金10万元。中介公司为罗先生和梁先生制作了网签。1个月时间很快就过去了，但中介公司一直无法联系上罗先生，多次通过电话、微信、快递信件等方式催促罗先生履行合同，但罗先生一直没有回复。
中介公司通过罗先生的太太了解得知，罗先生在广州市内原拥有两套房屋，在签订该合同前，已签订房屋买卖合同出售名下其中一套，但由于该房屋的买家突然出现资金周转问题，导致合同无法继续履行，造成了现在罗先生名下依然有两套房产的情况，无法办理其购买的房屋的交易过户手续。梁先生得知该情况，当即提出要求追究罗先生的违约责任。在中介公司耐心对买卖双方进行调解，梁先生愿意退还部分定金给罗先生，并解除买卖合同。
案例分析：
根据穗府办函〔2017〕50号《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》本市户籍与非本市户籍拥有房屋套数作出规定。本案中的罗先生在本市已拥有2套住房，已属于上述规定的限购对象，该买卖合同明显是无法继续履行的。
协会提醒广大消费者：像这种打算卖旧房腾出购房资格买新房的消费者，最好先卖掉手里的旧房子，再去买新房子，才能确保达到交易条件。在旧房卖出后也要核查清楚是否名下已没有相关房产登记信息，具体可到各区不动产登记中心申请查询并开具房屋套数证明。同时，买家卖家在签订购房合同时都需特别注意定金及违约金的条款，减少因违约带来的损失。
2、网签前一天，房子被查封
案情回放：
2017年8月初，李先生因拖欠他人借款200多万元未能偿还，需出售名下一套价值300多万元房屋偿还债务。李先生找到在某中介公司工作的朋友朱先生，告知其现时情况，并希望朱先生帮其寻找客户。朱先生接受了李先生委托，并在2017年8月10日对房屋进行了查册，查册表显示有抵押无查封。
2017年8月15日，朱先生找到买家何女士，约定房屋售价300万元，业主李先生与何女士签订了《房屋买卖合同》，何女士支付10万元定金，6万元中介服务费;李先生表示次日需要出差，约定一周后办理网签手续。之后朱先生在8月22日制作网签时系统提示该房屋已被查封，朱先生遂到房管部门再次查册发现该房屋于2017年8月21日被查封。何女士得知此事后，要求业主李先生退还定金，同时要求中介退还中介服务费，但李先生已将款项挪作他用。何女士无奈之下向仲裁委员会提起仲裁，追究李先生的违约责任。
案例分析：
作为房屋的业主，对于自身可能因为经济纠纷等，导致房屋被查封的风险应有一定的预判能力。案例中李先生因过分相信自己的还款能力，认为只要出售房屋就可以偿还相应的债务，但其忽略了房屋有可能会在出售或正在办理交易过户的过程中被查封，从而需承担因合同无法履行造成的违约责任。
协会提醒广大消费者：在签订买卖合同前，买卖双方需对交易可能存在的风险进行充分的估量。例如：买方可以通过查册了解房屋的基本情况，有抵押情况的卖方可预留充分的时间办理涂销抵押手续等，以减少不必要的纠纷。另外，买卖双方可以签订合同时，约定如果房屋被查封后卖方应承担的责任。
3、房子出租后家电故障，业主要维修
案情回放：
租客李小姐在中介公司促成下，与业主胡先生签订房屋租赁合同，约定配有家私电器，每月租金为2500元。在签订租赁合同时，中介公司协助双方列出了家私电器清单，双方确认无误之后在合同和清单上都签了名。
李小姐搬进来2周后，发现冰箱存在故障不能使用，于是找到了业主胡先生要求他对故障的冰箱进行维修，但遭到胡先生的拒绝。胡先生认为在交房子给李小姐的时候家私电器都是没有问题的，是李小姐使用不当才产生了故障，应该由李小姐承担维修的责任。而李小姐认为，自己完全没有使用过冰箱故不存在使用不当的行为，而且胡先生作为房东，理应对房屋内的家私电器承担全部责任。这时，李小姐和胡先生分别拿出租赁合同，打算按合同约定处理，但合同上并未约定家私电器损坏应由谁承担维修责任。
案例分析：
租赁双方都未在租赁合同上列明条款，确定责任人及需承担的责任，导致产生问题时责任无法认定。根据《合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本条规定了出租人的维修义务，在租赁物出现不符合约定的使用状态时，出租人须对该租赁物进行修理和维护，以保证承租人能够正常使用该租赁物。一般情况下，对租赁物的维修义务归出租人一方。除非法律、行政法规另有规定、当事人另有约定或当地商业习惯要求承租人负维修义务，承租人只需对出租人的维修提供必要的协助。故该案应当由出租方胡先生承担维修责任。
协会提醒广大消费者：建议双方在租赁合同或家私电器清单中尽可能详细地列出购买时间和物品状况，并对物品的损坏责任作明确的约定。尤其对一些贵重的大型家私电器，最好在合同上备注新旧程度及拍照留底，避免日后产生纠纷。
注意了：这四种交易纠纷，最常见!
报告显示，2017年存量房交易纠纷调处类案件主要分为四种情形：
一是消费者认为中介机构未依法查验，并履行告知义务;
二是消费者认为中介机构未尽谨慎审查义务，或隐瞒房屋情况;
三是认为中介机构违反《广州市存量房网上交易规则》，如未经交易当事人同意擅自制作网签合同、变更网签合同内容、撤下网签合同，或者不配合撤下网签合同等情况。
四是交易当事人因政策变化，房屋交易流程、房款准备等预计不足，市场价格波动等原因而违反合同约定，拒绝履行合同引起纠纷的。
此外，协会在处理案件过程中发现，还有一部分纠纷与消费者对自己的购房资格及贷款资格的判断及对政策解读有偏差、草率冲动签订房屋买卖合同等有较大关系。若因个人原因无法依约履行合同，买家需承担违约责任。建议消费者在交易前应多了解存量房交易流程及注意事项，充分做好评估，以避免不必要的经济损失。
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