借名买房纠纷的实质与抗辩事由
播放 62次 发布日期：2018-03-08 来源：未知
随着房地产行业的不断繁荣，“借名买房”的行为越来越多，在这种情况下，本文通过研究借名买房合同的实质是合同联立，对借名买房的合同有一个清醒的认识。然后，本文讨论了类似案件中常见的抗辩事由，在没有签订书面借名买房协议的情况下，被告人往往主张双方之间存在借贷关系和赠与关系，以此主张借名买房行为不成立。对此通过分析案例对该问题进行更深层的讨论。
一、借名购房行为的实质认定
(一)借名购房行为实质
在一般的法律问题中，行为人实施法律行为往往以自己的名义实施，或者实施了代理行为或者委托行为，代理人以被代理人的名义实施了法律行为，所产生的法律后果由被代理人承担。在这些情况下，行为实施人和名义上的主体是一致的。但是在某些情况下，名义人尚未授权他人实施法律行为，实际行为人借用他人名义实施了一定的法律行为，名义上的载体并非法律上的权利义务主体，其法律后果由实际行为人承担。
下面，我们将实际实施法律行为的人称作“借名人”，名义上的载体称为“出名”人。在实践中，有一部分情况是，出名人往往具有某种名额，可以够得单位的福利房，或者由于借名人在购房政策的限制下，用出名人的名义可以获得更大的优惠。所以，在借名买房的情况中，房产登记薄上和真实权利人存在不一致的情况。
在理论上，有观点认为将借名行为可以分为直接借名行为与间接借名行为。直接借名行为，为了规避法律，借名人往往以出名人的分支机构或者委托代理人等名义出现(例如工程建筑挂靠)，这种外表化的表象特征往往使人误认为是双方的内部承包关系或委托代理关系。间接借名行为，从实践来看，在标的物(如房屋)价格上涨的情况下，出名人为了获标的物的所有权，往往主张与借名人只是借贷关系或赠与关系。对此，对于借名买房的行为应当属于间接借名行为。实际出资人借用他人的名义购买房屋，并以他人名义登记房屋所有权的行为。
但是，仅仅定义了直接与间接借名的行为，这种分类的作用在于使我们对借名买房行为有一个更清晰的认识，并不能直接说明借名买房行为的本质是什么。如果不能清晰了了解其本质，容易造成其请求权的混淆。
靳双权律师说，大部分起诉理由是以所有权确认纠纷为理由，共计526件，以房屋买卖合同纠纷与其他合同纠纷总计也有419件。此外，在判决书中我们发现，有一部分人直接以物权确认起诉，但是在借名合同效力尚未审查清楚的情况下，往往承担败诉的不利后果。在某借名购房合同引起的纠纷中，该判决书写到：本院认为张某支付给刘某的款项系用于购买涉诉房屋，双方存在借名买房关系。在该合同关系尚未处理的情况下，原告直接以物权纠纷为由起诉被告，要求被告腾退涉诉房屋并交还房屋钥匙、门禁及水、电、气卡，无相关事实和法律依据。因此，掌握借名买房行为的实质，借名购房合同的效力问题，对于实务中来说具有重要的意义。
借名买房合同，在合同法分则当中并无明文的规定，依照有名合同与无名合同的分类，借名买房合同应当属于无名合同，亦称为非典型合同。学理上，对于非典型合同分为三种，即纯粹非典型合同，合同联立，混合合同。纯粹非典型合同，是指以法律全屋规定的事项为内容，及其内容不符合任何有名合同要件的合同，借名买房合同中，必然存在着房屋买卖关系，所以纯粹非典型合同并非讨论范围。其中争议较大的是借名买房合同究竟是合同联立还是混合合同。
合同联立，是指数个合同(典型的或者非典型的)具有相互结合的关系。一种情况是单纯的外观的结合，即数个独立的合同仅因缔结合同的行为(例如订立一个书面)而结合，相互之间不具有依存关系。另一种情况是数个合同的结合具有一定的依存关系，即当事人的意思，一个合同的效力或存在依存于另一个合同的效力或存在。于此情形，甲乙之间的消费借贷合同与买卖合同具有依存关系，其个别合同是否有效成立，虽应就各个合同判断，但如果其中一个合同不成立，无效，撤销或解除时，则另一个合同亦当同其命运。有部分学者认为，借名买房的行为是联立合同，但是在这种观点下也存在着分歧。一种看法认为，就借名购房合同而言，系属于合同联立的情形，出名人与开发商，借名人与开发商之所以产生合同关系，起因于借名人与出名人的借名合同，基于借名合同，出名人，借名人与开发商之间产生了法律关系，借名合同决定了其他两个合同的命运。借名合同有效，则其他两个合同有效，借名合同无效，则其他两个合同无效。这种观点将联名合同中借名合同的效力放在了最重要的位置，将房屋买卖合同摆放到较次的位置。
事实上，在联立合同中，借名合同和房屋买卖合同有着相同的重要性。虽然从时间顺序来看，借名买房过程中，借名人和出名人之间首先要达成借名合同，然后借名人以出名人的面目出资购买房屋并且登记，最后实际上占有房屋。但是这并不能证明借名合同更加的重要，如果没有房屋买卖合同的存在，只有当事人双方的借名合同存在，则没有讨论的意义，仅仅是单纯的借名合同，若不存在实际上的购买行为，断不会影响到国家，社会和集体的利益而导致合同无效。若不存在与第三人的购买行为，则不会发生与第三人恶意串通等行为导致合同被撤销。其次，诉至法院的借名买房纠纷中，由上述案由分析图表可知，起诉理由主要不是因借名合同而产生的纠纷，
二、基于亲属关系产生的赠与合同抗辩
借名买房合同在合同法分则中无明文规定，现实生活当中的借名买房通常是为了规避国家关于房地产、信贷、税收等法规政策，实际出资人的购房、贷款等资格或条件受限而借用有资格或符合条件的他人的名义。当发生纠纷时，出名人在实践中往往主张房产是借名人对本人的赠与行为或者借贷行为。对此种情况如何判定或成为比较棘手的问题。
参见案例：在该案中，原告和被告系父女关系，因借被告的名义购得房产而为规避购房资格限制，父女关系恶化后导致原告诉至法院，请求法院确认该房屋系原告和第三人(被告母亲)所有。被告则辩称，借名买房的行为则是对本人的赠与行为。借名买房合同关系的成立须借名人与出名人达成合意，出名人虽是登记的所有权人但未实际出资且约定所有权归出资人，故出名人在借名买房合同关系中负有在符合法律规定的条件之下协助借名人办理所有权变更登记的合同义务。
有关于赠与合同的规定：《合同法》第185条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿地给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。《合同法》第188条规定，赠与合同的成立须赠与人与受赠人达成合意，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不享有任意撤销权。
法院则认为，在本案中，借名人通过出名人购买房屋并将所有权登记于出名人名下为双方合意，房屋出卖人与出名人(登记的权利人)基于房屋买卖合同完成所有权登记，也是出名人的意愿所在，否则也不可能出现借名买房。借名人如自以为是真实的权利人又否定不动产登记薄记载的出名人为所有权人的物权状态，属于逻辑错误，混淆了债权关系与物权关系。此外，法律对父母出资为子女购买不动产且产权登记在子女名下的行为性质无明确规定，但相关的司法解释对于相近似的行为视为赠与，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第七条第一款：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。此种行为在子女婚后视为父母对其子女的赠与，此种行为在子女婚前更应视为赠与。
因此，对于家庭内部的借名买卖合同而言，由于家庭关系自身具有封闭性，其当时真实的意思表示往往难以探究，基于家庭中父母与子女之间的亲密关系，血缘关系而借名实施的购买房屋合同，可以被认定为赠与行为。因此在审判中，家庭因素的考量下，往往很难认定为借名合同，尤其是上述案件中父母借子女的名义购买房屋的合同。我们可以认为，在直系三代血亲的范围内，主要考虑出名人的实际经济情况，当时双方的意思表示，是否存在《指标转让协议》等内容。基于亲属关系而发生的借名合同纠纷，借名者多数是因为购房资格的限制，贷款政策，户口因素，购买经济适用房等原因。
另外，基于亲属关系而发生的不仅仅是父母借子女的名义买房，还有子女借父母的名义买房的情况。
参见下面案例：当事人甲乙之间系父子关系，甲为大学教师，拥有购买学校福利房的机会，乙是甲的儿子，因甲无力购买，乙便以甲的名义购买校园福利房，每次交款都是由乙来出资。后因甲在办理房产证的时候将另一女士的名字共同登记在房产证上产生纠纷诉至法院。当事人甲辩称双方之间是借贷关系，自己为房屋的所有权人。
在本案中：法院认为，如原告与被告存在借贷关系，被告应陆续向原告偿还借款，但被告在近5年的时间内从未向原告偿还过借款，可以证明原告与被告之间不存在借贷关系，对被告提出双方是借贷关系的抗辩意见，本院不予采纳。根据被告与原告的父子身份关系，结合原告交纳购房款的事实和被告对原告交款事实的自认，可以认定原告与被告之间存在原告借用被告名字购房的口头约定。在确定原告与被告存在借名购房口头约定的前提下，被告应当按照口头约定履行自己的义务，将诉争房屋确定为原告所有，但被告因自身原因并未履行，违反诚实信用原则。综上，根据对以上证据的分析，房屋应当确认归原告所有。
在法律适用中，关于家庭内部的借名买房案件中，基于相互之间的信任，当事人之间往往不存在书面的借名买房协议。因此，依照证据探究当事人之间的本初的意思表示便尤为重要，根据实际的出资情况，真实权利状态为基础，依据诚实信用原则作为判断标准。
三、以借贷合同来抗辩
在现实借名买房合同中，当借名人主张房屋的所有权时，出名人往往以双方之间存在债权债务关系，以借贷合同来抗辩。此时，理由往往是，出名人会声称自己是实际的购房者，与权利登记簿上的权利主体相符合，否认借名人是实际的出资人和房屋的实际占有人，承认与借名人之间存在借贷关系，所借得资金用于还房屋贷款或者全资购房。当存在房屋升值的情况下，可能存在出名人返还或者提存借名人实际出资房款，导致借名买卖房屋的合同发生纠纷。与主张赠与关系不同的是，主张双方之间是借贷关系，存在着借款合同。《合同法》第210条规定，自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。此外，借款合同为要式合同，但是自然人之间的借款合同为不要式合同，可由当事人自由选择合同的形式，即使采用口头的形式，也不影响合同的效力。因此，造成现实中，证明当事人之间究竟是借名买房还是借款合同会存在争议，借名人的当时的目的是出资买房还是资助出名人买房或成疑问。如果没有当时有效的协议证明的话，证明借名合同比证明双方的借贷关系要困难的多。
参见下面案例：当事人徐某和韩某之间曾经系男女朋友关系，男方徐某以女方韩某的名义购房并付首付，后期以女方的名字还款，后男女双方感情破裂，因后期办理房产证时房屋所有权的纠纷诉至法院，在这期间女方韩某归还徐某的出资款，并主张房屋的所有权。法院则认为，徐某提供的证据仅能证明其对涉案房屋曾有过出资关系，但该笔出资韩某已经予以偿还，且其后的房屋按揭贷款一直由女方支付，徐某不能证明购房的所有款项均由其支付，也不能证明涉案房屋所有权归其所有，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，故本院对其诉请不予支持。
因此，借贷关系和借名买房的问题相区分的话，还是较为容易的。主张借贷关系的一方往往要出示与借贷关系的证据，否则要承担举证不能的责任。第二，借贷关系和借名买房关系理应探究合同双方的意思表示。对于意思表示的理解，应采取折中主义，以表示原则为主，以意思原则为例外，在判断当事人究竟是买房的合意还是借贷或赠与的合意时，并非按照当事人的主张之意来理解，而是要通过客观方面来理解其当时的本意，通过证据，合同，双方关系等探究当事人之间的意思表示。由此，是否主张借名买房的成立，主要是对交易安全以及第三人的利益的考量，才可以保护交易秩序和谐稳定发展。
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