商品房买卖合同中的“五大关键点”

播放 166次      发布日期：2017-05-16       来源：未知

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　　购买商品房或者期房，永远都是“买的没有卖的精”。开发商有一套专业班子，还有律师作为法律顾问。作为购房人，总是扮演弱势群体。面对面积欺诈、质量不合格，事先承诺不兑现等种种开发商违约，我们购房人难道真的只能甘心接受无良开发商的霸道和欺诈吗?

　　说房网律师靳双权认为，只要在合同中把握好“五大关键点”，就能避免被骗，或者可以挽回损失。以下就是商品房买卖合同中的“五大关键点”。

　　关键点一：在签定商品房买卖合同之前，我们先要确定和我们签合同的主体是不是合法的，其所销售的房子是不是合法的。这是我们安全购买商品房的前提。

　　怎样才能知道对方和房子是不是合法的呢?那就是事先审查“五证”和执照。

　　“五证”是开发商要销售房屋之前，必须向政府部门申请办理的，房产开发的所需要的许可证。

　　“五证”包括：建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。

　　在签定和合同之前，发现开发商五证齐全，而且没有名称不符的情况，说明房屋开发是合法的，可以购买。如果五证不齐全，或者出现名称不符的情况，说明开发有可能是不合法的，建议暂缓购买，进一步查证后再做决定。

　　关键点二：　在商品房买卖合同中，付款方式和违约责任是非常重要的问题，如果不能明确其中内容，有可能存在承担违约金的风险。

　　在合同中，作为购房人，我们需要了解付款方式：全款支付还是分期支付，如果是分期付款，每期支付的是什么时间。一般来讲，对于开发商，都希望拿到全款，因此购房人通常向银行贷款或其它渠道筹款。那么，首付款比例就需要先确认，目前一般与购房人的购房资格有关，如果不限购，首付比例最低是30%;如果限购，第一套房的首付比例最低30%，二套房首付比例60%，不能再购第三套房。而认定二套房的标准，一般是以家庭为单位，而不是个人，且北京的情况是“认房又认贷”，只要以前有过贷款，即使卖掉房子也被认定为二套房。

　　另外，即使是贷款，也有付款时间，如果超出付款时间，通常合同约定，购房人会有违约责任。所以，对于购房人来说，首先要看清，贷款银行的选定是由自己还是开发商，而最好需要事先去银行咨询，看自己是否能够按期贷到足额的购房款。另外，还要清楚，在合同中约定的贷款义务，以哪方为主，哪方辅助，避免忘记自己的义务导致违约。

　　关键点三：我们买房子就是买居住空间，所以面积很重要。我们知道，房屋面积有三个，一是建筑面积，二是套内建筑面积，三是使用面积。建筑面积是最大的，是房屋外墙以内全部面积再加上公摊面积;套内建筑面积不包括公摊面积;使用面积最小，除去房屋内墙面积，也称“地毯面积”。

　　开发商在合同中的房价，一般有两个价格：一是建筑面积的单位价格;二是套内建筑面积的单位价格。这两个面积都有各自的单价，因此每平米的价格是不一样的，套内建筑面积的单价比建筑面积的单价高。

　　在购房人签定合同时，需要看清楚这两个单价，分别与两个面积进行计算之后，看看价格是否一致。如果不一致，需要及时提出修改。否则，我们购房人就容易吃亏。

　　关键点四：如果我们的期房在交房时，发现质量有不合格或不达标时，向开发商提出来。开发商往往先劝说我们没有关系，如果不行，开发商会说必须在交房验收单上签字，否则不给钥匙，而且要购房人承担不收房的责任。

　　我们作为购房人，肯定会觉得很委屈，明明是开发商的房子质量不合格，但为什么承担责任和风险的是购房人。

　　这就要求我们购房人在签定买卖合同时，一定要坚持我们享有因质量不合格的腿放权。

　　因质量不合格的退房权分三个层次：

　　(1) 出现主体结构质量不合格，我们享有法定的当然退房权，但此处的主体结构质量不合格，指的是钢筋混凝土、地基等方面的不合格。

　　(2) 出现非主体结构的质量不合格，我们享有要求开发商无偿维修的权利。此处，我们应当给开发商限定时间，最重要的是，应当约定，购房人在未维修好之前，可以拒绝签字收房，并且因维修造成的延期交房，开发商承担违约责任。

　　(3) 开发商超过限定时间，仍然没有维修好，购房人有权退房。

　　关键点五:购房人在收房后，最关心的是什么时间拿到房产证。

　　个别开发商为业主办理房产证的时间会一拖再拖，原因有很多，有的是因为开发商没有及时偿还银行贷款，以至于开发商的大房证抵押没有接触;有的是因为开发商的建设违反了规划。

　　但是，作为购房人，我们应当知道在合同中，如何避免开发商怠于办理房产证，和如果延期办理房产证，我们如何追究开发商的责任。

　　在买卖合同中，我们首先需要知道，购房人一方拿到房产证的时间。往往开发商不会写明具体时间，这中间，我们需要了解三个概念：交房时间、初始登记时间和转移登记时间。

　　交房时间是指开发商交房给购房人，办理入住手续的时间;初始登记时间是开发商到住建部门办理整个楼盘的房产证(俗称“大房证”)时间;转移登记时间就是开发商办理我们业主的房产证(俗称“小房证”)时间。但这些时间往往取决于所以要看三个时间点：

　　(1) 交房时间

　　开发商最常见的是，交房时间取决于完工时间，完工时间要看建筑工程施工许可证，开发商会约定交房时间在完工时间后多少日之内。

　　(2) 初始登记时间

　　初始登记时间往往在交房时间后多少日之内。

　　(3) 转移登记时间

　　转移登记时间往往在初始登记时间后多少日之内。

　　经过上面三个时间的计算，我们才能够知道，我们最晚什么时间才能拿到房产证。

　　而开发商的延期交房责任也约定在买卖合同里面。开发商初始登记时间延期，需要负担一定的违约责任，需要负担延期违约金;开发商转移登记时间延期，更需要负担延期违约金。而这个延期违约金往往分两个时间段，如果延期超过如90日，负担每日百分之几的违约金，如果超过90日，负担每日更重的违约金。

　　我们作为购房人，在签定合同时如果把握了5大关键点，就能够避免出现很多对我们不利的情况，及时受到损失，也能够依法依合同挽回损失。








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