借名买房律师靳双权解析一件借名购买房改房案件
播放 113次 发布日期：2018-03-06 来源：未知
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告王某虎诉称：存在争议的房屋原系公房，因吕某雷将离开北京到外地工作，吕某雷的原工作单位欲将该房屋收回。王某虎便与吕某雷协商由王某虎以吕某雷名义购买该阿房屋，吕某雷同意。1998年5月，王某虎以吕某雷名义与大兴县房地产管理局签订了公有住宅楼房出售合同，1998年8月，王某虎向大兴县房地产管理局交纳了全部购房款及房改手续费。因购买该房屋需要使用吕某雷的工龄，王某虎给付了吕某雷8000元补偿款。因双方存在借名买房这一约定。自1995年起，王某虎一家便在该房该屋中居住，每年都交纳房租，1998年办理房改手续后，王某虎一家在该房屋中居住至今，物业费、供暖费等均由王某虎及家人交纳。该房屋房改一共花费了五万余元，上述费用吕某雷未支出分文，交纳各项费用的票据及房产证均在王某虎手中，吕某雷并未见过。
二、被告辩称
被告吕某雷辩称：不认可王某虎所述内容，其理由有：一、该房屋原是公租房，吕某雷通过房改政策购买了房屋，购买该房屋需要使用吕某雷的工龄，王某虎与吕某雷并非同一单位职工，不具备购买房屋的资格，双方不可能成立借名买房的关系;二、吕某雷委托杨某晨办理诉争房屋的房改手续，吕某雷与大兴县房地产管理局签订的房屋出售合同是杨某晨代吕某雷签订的。合同签订时吕某雷没钱，后来吕某雷通过借钱给杨某晨，由杨某晨将房款交到大兴房管局。离开北京后，吕某雷将房屋委托给杨某晨管理，杨某晨管理房屋时谁实际居住房屋吕某雷并不知情;三、2000年、2003年，吕某雷出具了赠与证明及委托书，但出具原因是王某虎因住房困难于2000年表示希望以12万元的价格购买房屋，因王某虎不认识吕某雷便通过杨某晨问吕某雷是否同意出售，吕某雷表示同意，为了帮王某虎节省税费，吕某雷出具了赠与证明，但赠与证明并非吕某雷的真实意思表示。赠与证明出具后杨某晨意外去世，王某虎未支付承诺的12万元。
三、审理查明
除当事人叙述外法院还查明：杨某晨已于2000年去世。本案争议房屋原为大兴房管局的公有住房。1990年10月，吕某雷因离京到四川工作故搬离该房屋，吕某雷称其离京时将房屋交由杨某晨管理，后王某虎搬至房屋居住，此后的房租由王某虎直接向大兴房管局交纳。1998年，该房屋根据大兴区相关政策可以购买方式进行房改。1998年5月26日，大兴房管局(甲方)与吕某雷(乙方)签订了公有住宅楼房出售合同，杨某晨代吕某雷在合同落款乙方处签名，杨某晨作为经办人在合同上签名，大兴房管局出具的《单位出售公有住房房价计算表》记载：诉争房屋建筑面积52.78平方米、阳台面积3.6平方米、各项优惠无、标准价850元/平方米，实际售价48089元。1998年8月19日，大兴房管局收取了诉争房屋的购房款48089元。1998年8月至1999年，大兴房管局、大兴县财政局先后收取了诉争房屋的登记费、测绘费、房产买卖手续费、公共维修基金等各项费用。1999年5月7日，该房屋登记在吕某雷名下。上述公有住宅楼房出售合同、房产证原件、各项交费票据的原件均由王某虎保管并向法庭出示，王某虎称上述原件可以证明其交纳了房改所需全部费用，诉争房屋系其借用吕某雷名义购买。吕某雷认可票据的真实性，但表示房改所需全部费用均由其个人交纳，因其当时不在北京，其委托吕英、吕明一次性给付杨某晨5万元，杨某晨用该笔钱支付了房改费用，房改全部手续由杨某晨保管，杨某晨去世后房改手续为何到王某虎手中其并不知情。
四、法院判决
北京市大兴区法院经审理后判决：
被告吕某雷协助原告王某虎办理房屋过户手续，将坐落于北京市大兴区黄村镇5号楼x3单元406室自被告吕某雷名过户至原告王某虎名下。
五、借名买房律师靳双权点评
借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。主张借名买卖关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任，如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度盖然性的证明标准，则举证不能的不利后果需借名人自行承担;若借名人能够证明双方存在借名买房合同关系的，借名人可以依据合同要求出名人办理房屋所有权转移登记手续。本案中，王某虎主张借名买房关系成立的理由有：一是王某虎实际支付了房改全部费用;二是王某虎长期在诉争房屋中居住并支付了居住期间因房屋产生的供暖费等费用，因此王某虎提交的证据可以证明借名买房关系成立，。根据一般生活经验，王某虎持有房改全部手续及费用票据可以证明其实际交纳了房改费用，一般可以确认王跃涛支付了房改的全部费用。王某虎提供的证据可以证明王某虎以吕某雷名义购买房屋，双方存在借名买房合同关系，现诉房屋已经具备过户条件，吕某雷应当协助王某虎办理房屋过户手续。
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