二手房律师解析一起二手房买卖中因无购房资格违约责任承担

播放 91次      发布日期：2018-03-04       来源：未知

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　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2014年12月6日，李某雅经北京某房地产经纪有限公司撮合，与某公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定购买某公司名下房屋，签约后李某雅支付了定金5万元。2014年12月8日，双方又签订了《补充协议》，约定如果李某雅不具备购房资质，《北京市存量房屋买卖合同》予以解除，某公司退还李某雅支付的购房定金，该份补充协议签订后，李某雅于2014年12月10日支付购房定金100万元。在后续合同履行过程中，李某雅与其爱人王某建于2015年1月13日离婚。李某雅离婚后不具备购买某公司房屋的资格，根据双方签订的《补充协议》，合同应当解除，某公司应返还李某雅支付的全部购房定金105万元，双方互不追究任何法律赔偿责任，故李某雅及时地在2015年1月14日给某公司发函，要求解除合同并返还购房定金105万元，某公司2015年1月16日签收了本函，某公司至今未返还上述购房定金，经协商未果，故起诉至法院：1、解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、某公司退还李某雅购房定金105万元，并支付资金占有利息(自2015年1月20日至实际返还全部购房定金之日止)。

　　2、被告辩称并反诉

　　某公司辩称并反诉称：根据《补充协议》约定，李某雅应于2015年1月10日前支付房款400万元，但未能按约定支付，某公司多次催促其尽快履行付款义务，但李某雅都未能按约定履行付款义务。2015年1月22日，某公司发出催告书。2015年1月23日李某雅收到该催告书，但仍未按约履行付款义务，构成根本违约。2015年1月30日，某公司向李某雅发出解除合同告知书，解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。因此李某雅未按约定付款的行为构成根本违约，故同意解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，不同意李某雅的其他诉讼请求，同时提起反诉：1、解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、李某雅支付违约金人民币247.6万元，并支付赔偿金12.999万元。

　　3、法院查明

　　2014年12月8日，某公司作为出卖人(甲方)、李某雅作为买受人(乙方)与北京某房地产经纪有限公司作为居间人(丙方)签订了《补充协议》，三方约定，因乙方无法确认是否符合《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》规定，协商约定若因乙方不符合该规定的购房资格，致使乙方无法办理该房屋的所有权转移登记手续，甲乙双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》解除，甲乙丙三方签署的《居间服务合同》解除，丙方返还全部已收取的佣金，甲乙丙三方互相不再追究任何法律赔偿责任。乙方向甲方实际支付的购房定金，甲方同意退还给乙方。

　　二、法院判决

　　1、解除李某雅与某公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。

　　2、某公司退还李某雅购房定金一百零五万元。

　　3、李某雅支付某公司违约金二百四十七万六千元。

　　4、驳回李某雅的其他诉讼请求。

　　5、驳回某公司的其他反诉请求。

　　三、房产律师靳双权点评：

　　本案争议焦点有三，一是李某雅是否应当承担违约责任，二是李某雅在二审中是否有权提出违约金过高的抗辩主张，三是如果李某雅应当承担违约责任，方式与数额应如何确定。

　　关于第一个争议焦点。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。李某雅与某公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2份《补充协议》中明确约定李某雅应于2015年1月10日前向某公司支付剩余房款400万元，但李某雅未能按期支付房款，经某公司催告后仍未履行付款义务，构成根本违约，某公司有权解除合同并要求李某雅承担违约责任。

　　关于第二个争议焦点。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。李某雅主张违约金过高并要求调整，法院可以结合案件实际情况进行调整。

　　关于第三个争议焦点。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案庭审中，某公司明确在违约金与定金条款之间择高主张，法院对此不持异议。

　　当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合本案案情，法院在某公司实际损失的基础上调整的违约金数额将低于适用定金条款的数额，故应视为某公司主张适用定金条款要求李某雅承担相应的违约责任。

　　给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因李某雅违约未履行付款义务，故其无权要求某公司返还收受的定金。

　　另，李某雅经某公司催告仍未履行付款义务，且其发函向某公司明确表示不再履行合同，故某公司作为守约方有权解除合同，合同解除的日期应为李某雅收到某公司《关于解除与李某雅女士签订的房屋买卖合同、补充协议等文件的告知书》之日。故应当确认李某雅与某公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2份《补充协议》于2015年1月31日解除。








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